나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503332 [1] 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 디동 1,2,3층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 해밀동 소재 "해밀고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 주택단지, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제디동 제1,2,3층 제102호 로서, -외벽: 치장타일 및 페인팅 마감 등. -내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 8 미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처: 토지이용계획확인서. 1. 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 소로2류(폭 8m~10m)(소(국)2-2006)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 집합건축물대장상 "옥탑층(옥탑(연면적제외) 11.05㎡) "이 전유부분에 포함 등재 되어 있는바 경매 진행 및 응찰시 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503332 (1)

소재지: 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 디동 1,2,3층102호

용도: 다세대주택

감정가: 1,397,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 면적

토지면적: 194.09㎡ (약 58.71평)

토지지분: 194.09㎡ (약 58.71평)

건물면적: 156.11㎡ (약 47.22평)

건물지분: 156.113㎡ (약 47.22평)

건축물대장상 총 토지 면적: 3265.3㎡ (약 987.8평)

건축물대장상 총 건물 연면적: 1424.5296㎡ (약 431.0평)

건축물대장상 호수: 16개

1.3. 건물 정보

건물명: 메종블룸

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제디동 제1,2,3층 제102호

사용승인일: 2022년 03월 21일

주요용도: 공동주택 (다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 해밀동 소재 "해밀고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 주거용 주택단지, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 접근이 용이합니다. 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 남서측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로가 소재하여 차량 진출입 및 건물 이용에 무리가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종전용주거지역

* 지구단위계획구역 (행정중심복합도시)

* 소로2류 (폭 8m~10m)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역

* 예정지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 08월 04일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당입니다.

등기부채권 총액은 3,395,000,000원입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 다음과 같으며, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존: 주식회사이룩 (2023-08-04)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2023-08-04, 3,240,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 북대전세무서장 (2024-08-22) - 말소

* 가압류: 조성근 (2025-03-14, 155,000,000원) - 말소

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025-09-05, 962,086,368원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-11-06) - 말소

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, '별도등기' 관련 사항은 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 현재 임차 관계가 불명확하여 현장 조사를 통한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보는 "라포르테세종" 연립주택으로, 2024년 10월 15일에 84.6236㎡ (약 25.6평) 전용면적 기준으로 76,500,000원 (7억 6천 5백만원)에 거래되었습니다. 본건은 156.11㎡ (약 47.22평)의 다세대주택으로, 제공된 매매 정보와 건물 유형 및 면적에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 상권 특성

본건은 주거용 주택단지 및 아파트가 밀집한 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 해밀고등학교 인근

* 생활편의시설: 근린생활시설 이용 가능

* 자연환경: 임야 인접 (긍정적 요인)

5.2. 혐오시설

본건 소재지 및 주변 반경에 대한 조사 결과, 현황 파악되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기: 등기부 상 '별도등기' 표기가 되어 있습니다. 이는 등기부 상에는 나타나지 않는 별도의 권리나 사실관계가 존재할 수 있음을 의미하며, 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 중요한 리스크 요인이므로 상세한 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황 미상: 임대 관계가 미상으로 표시되어 있으며, 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 임차인이 존재하는지, 존재한다면 그들의 대항력이나 권리 관계는 어떠한지에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 이는 명도 및 금전적 부담과 직결될 수 있습니다.

* 건축물대장상 옥탑 면적: 집합건축물대장상 "옥탑층(옥탑(연면적제외) 11.05㎡)"이 전유부분에 포함 등재되어 있는바, 실제 사용 면적과 공부상 면적 간의 차이 및 이에 따른 문제를 사전에 인지하고 응찰해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 해밀동에 위치한 비교적 신축급인 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 정리될 것으로 예상되나, '별도등기'의 정확한 내용 확인이 필수적입니다. 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 현황이 미상이라는 점이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점과 함께 면밀한 조사가 요구됩니다. 건축물대장상 옥탑 면적 관련 사항도 주의 깊게 살펴야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022-2023년 사용승인된 건물로 상품성이 우수합니다.

* 세종시 주거 선호 지역: 행정중심복합도시 내 주거 지역에 위치하여 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 리스크 요인을 명확히 파악하고 해결한다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 1,397,000,000원입니다. 제공된 주변 매매 정보(라포르테세종, 84.6236㎡, 7.65억)를 단순 면적 비례로 환산 시(156.11㎡ 기준 약 14.15억), 감정가와 유사한 수준으로 보입니다. 그러나 이는 동일 단지가 아닌 점, 면적 및 건물 종류의 차이, 그리고 제공된 시세 정보의 시점(2024년 10월)을 고려해야 합니다. 본건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, '별도등기' 및 '임차인 현황 미상'과 같은 불확실성이 존재합니다.

9.2. 입찰가 산정

상기 리스크 요인들을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인과의 명도 협상, 별도등기 관련 조사 비용 등을 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 1,397,000,000원의 80% = 약 1,117,600,000원

* 감정가 1,397,000,000원의 90% = 약 1,257,300,000원

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 11억 5천만원 ~ 12억 5천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 현장 방문을 통한 면밀한 조사 및 권리 관계 확인이 선행된 후 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.