나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503315 [1] 대전광역시 유성구 관평동 1343 메종드세이 4층455호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 관평동, "관평중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 , 업무시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성되었으며 오피스텔로서의 일반적인 주위환경 보 통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건(사용승인일: 2019.11.14)내 4층 455호로서 외벽 : 복합판넬 등 마감. 내부 : 벽지 및 일부타일 등 마감. 창호 : 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비, 난방설비, 승강기설비 등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 인접도로대비 등고 평탄하며 집합건축물대장상 업무시설부지임.

인접 도로상태등

포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(한솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 내부구조, 설비, 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하 였는바 본건 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503315 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 관평동 1343 메종 드 세이 4층455호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 102,000,000원

* 토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

* 건물면적: 25.17㎡ (약 7.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 건축물 현황

* 건물명: 메종 드 세이

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2019년 11월 14일

* 총 층수: 10층

* 본건 층수: 4층

* 전유면적: 25.1726㎡ (약 7.61평)

* 전체 호수: 584호 (집합건축물대장상)

1.2. 토지 정보

* 지번: 대전광역시 유성구 관평동 1343번지

* 토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

* 토지 지분: 9.9242㎡

* 토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지방산업단지, 상업구역(대덕연구개발특구), 연구개발특구.

2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 유성구 관평동, "관평중학교" 북측 인근에 위치.

* 주위환경: 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성된 지역으로 오피스텔로서 일반적인 주위 환경 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정 보통임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5. 신용보증기금 가압류 (2022.04.20. 접수)

* 경매개시채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 2025.09.05. 접수)

* 대항력 있는 임차인:

* 임차인: 박

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 03월 04일

* 확정일자: 2020년 03월 04일

* 배당신고일자: 2024년 04월 03일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 1번 주택임차권 등기 (2024.04.03. 접수)

* 인수되는 보증금:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권(박준영)은 배당에서 보증금 100,000,000원이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 등기 권리 (말소 예정):

* 갑3: 소유권이전(신탁등기말소)

* 갑4: 소유권이전(매매)

* 갑9: 북대전세무서장 압류

4. 상권분석

* 상권 특성: 대전광역시 유성구 관평동 일대는 대덕테크노밸리 조성 사업 지역에 포함되어 있으며, 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼합된 복합 상권입니다.

* 주변 시설: 상업 시설 및 업무 시설이 밀집되어 있어 활발한 유동인구 및 배후 수요가 예상됩니다.

* 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

5. 생활정보

* 인근 시설: "관평중학교"가 북측 인근에 위치하며, 주변에 상업시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 건물 설비: 급탕, 급배수 등 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있어 기본적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 100,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 물건의 실질적인 취득가격을 상승시키는 요인입니다.

* 내부 상태 불확실성: 감정평가 당시 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 이용 상태 등에 대한 정확한 파악이 어려웠으므로, 실제 내부 상태는 일반적인 이용을 기준으로 평가되었으며, 이에 따른 차이가 있을 수 있습니다.

* 지역 규제: 토지이용계획상 다양한 용도 지역 및 지구에 해당하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 법률적 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 관평동에 위치한 2019년 준공된 오피스텔입니다. 주변에 상업 및 업무 시설, 공동주택이 혼재된 지역으로 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 권리분석상 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인(보증금 1억원)이 존재하며, 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 한다는 사실입니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰 시에는 이 인수되는 보증금 1억원을 반드시 고려하여 실질적인 투자 비용을 산정해야 합니다. 감정가(1억 2백만원)와 최근 유사 면적 실거래가(9천 9백만원)를 종합적으로 볼 때, 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 입찰 참여에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 단기적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 배후 수요: 대덕테크노밸리 인근 지역으로 업무 시설 및 주거 단지가 잘 갖추어져 있어 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 잠재적 가치: 임차인 보증금 인수 부담을 제외하고 시세와 비교했을 때, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거:

* 감정가: 102,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적 25.1726㎡): 99,000,000원 (2026년 5월 9일)

* 인수 보증금 (대항력 있는 임차인): 100,000,000원

* 제시된 가격: 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 인수하게 될 경우, 입찰가를 100,000,000원 이상으로 결정해야 추가적인 보증금 부담을 피할 수 있습니다. 최근 유사 면적 실거래가(9,900만원)와 감정가(1억 2백만원)를 고려하여, 보증금 인수 비용을 포함한 실질적인 총 취득가격을 보수적으로 산정했습니다.

* 추정 입찰가: 105,000,000원

이는 임차인의 보증금 1억원 전액이 배당으로 변제되는 것을 전제로, 낙찰자가 추가로 부담하는 금액을 최소화하는 방향으로 산정한 예상 입찰가입니다. 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 구도, 본인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.