나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3835 [1] 대전광역시 서구 정림동 584 우성아파트 상가동 지하층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 정림동 소재 '대전정림초등학교' 서측 인근에 위치하는 우성아파트 상가동 제지층 제1호로, 주위는 학교, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상3층 건물내 제지하층 제1호로서, 외벽 : 타일붙임 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일붙임 마감. 바닥 : 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

아파트 단지 내 상가 1개호로서 공부상 생활편익시설이며, 현황 공실임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 일단의 평탄한 가장형 등의 토지로서 아파트건부지 이용 중임.

인접 도로상태등

공히 서측으로 노폭 약 25m 내외, 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하며, 기호(1) 북측으로 노폭 약 15m, 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하며, 기호(2) 북측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하며, 기호(3) 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)이며, 기호(1) 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사시 대상호의 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 본건의 내부 상태는 외부에서 관찰되는 상태 및 표준적인 설비 및 이용상황, 건축물현황도, 이해관계인 탐문사항 등을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3835 (1)

소재지: 대전광역시 서구 정림동 584 우성아파트 상가동 지하층1호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남대전농업협동조합으로 추정)

1.2. 면적

토지면적: 461.04㎡ (약 139.46평)

토지지분: 461.037㎡ (약 139.45평)

건물면적: 503.88㎡ (약 152.43평)

건물지분: 503.88㎡ (약 152.43평)

1.3. 기타 기본 정보

감정가: 716,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건축물 정보: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상3층 건물 내 지하1층 1호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 정림동 소재 '대전정림초등학교' 서측 인근에 위치하며, 우성아파트 상가동 지하1층에 소재합니다. 주위는 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 건물 개요

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕으로, 외벽은 타일붙임, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 타일붙임, 바닥은 타일 마감 등이며, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 일단의 평탄한 가장형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 서측(25m), 동측(20m), 북측(15m), 남측(15m)으로 다양한 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 도시계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 대로3류(25-30m), 중로1류(20-25m), 중로2류(15-20m) 등에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 중점경관관리구역, 자연재해위험개선지구 등 다양한 도시계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 07일에 접수된 남대전농업협동조합의 근저당권(을15)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

- 소유권 이전: 갑34, 갑35 (말소 예정)

- 근저당: 을15 (말소기준권리)

- 가압류: 갑36, 갑37, 갑39, 갑41, 갑43 (말소 예정)

- 임의경매: 갑38 (현재 경매 사건) (말소 예정)

- 압류: 갑40, 갑42 (말소 예정)

전체 등기부채권 총액은 1,050,658,481원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

- 임차인: 오

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023-10-04

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

임차인 오 씨는 대항력이 없어 보증금 0원을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임차인 현황만 있고 보증금 및 차임이 미상인 경우, 또는 대항력이 없는 임차인이라 할지라도 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 총평

본건 경매물건은 권리관계가 비교적 깨끗한 편으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 현황 및 용도

본건은 아파트 단지 내 상가로서 공부상 생활편익시설로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태입니다.

4.2. 배후 수요

우성아파트 단지 및 주변 아파트 단지의 거주민들을 배후 수요로 확보할 수 있는 근린상권입니다.

4.3. 잠재력

현재 공실 상태이나, 주변 주거 밀집 지역의 특성상 업종 선택 및 운영 전략에 따라 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

* 대전정림초등학교 (인근 위치)

* 대전신일여자고등학교 (인근 위치)

5.2. 편의 시설

* 정림시장 (인근 위치)

* 정림종합사회복지관 (인근 위치)

* 정림동행정복지센터 (인근 위치)

* 정림도서관 (인근 위치)

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변은 주거 단지와 학교, 공공시설 등이 밀집한 지역으로, 검색 결과 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 정주 여건이 양호한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 수익

현재 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익 발생을 기대하기 어렵습니다. 공실 장기화 시에는 임대료 재조정 또는 업종 변경 등의 노력이 필요합니다.

6.2. 명도 관련

임차인이 대항력이 없으나, 명도 절차 진행 시 예상보다 시간이 소요되거나 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후 및 관리

건축물대장상 1991년 7월 사용 승인된 건물로, 연식에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 법규 및 제한 사항

제3종일반주거지역, 다양한 도로 저촉, 가축사육제한구역, 보호구역, 중점경관관리구역, 자연재해위험개선지구 등 복합적인 규제가 적용되어 향후 건축 및 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 정림동 우성아파트 상가동에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요를 갖춘 아파트 단지 내에 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

그러나 현재 공실 상태이며, 건물 노후도 및 복합적인 도시계획·제한 사항 등은 향후 활용 및 가치 상승에 고려해야 할 요소입니다. 따라서 철저한 시장 분석과 향후 운영 전략 수립 후 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 주거 단지를 통한 잠재 고객 확보 용이.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없음.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회 가능성.

* 지역 내 생활 편의 시설로서의 기본 수요 존재.

9. 예상 입찰가 산정 (가이드라인)

본건의 감정가는 716,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 위에서 언급된 잠재적 리스크(공실, 명도, 건물 노후, 규제 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 상가 물건의 실거래가, 임대료 시세, 상권 분석, 향후 투자 가치 등을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다. 본 감정가격을 기준으로 하되, 현장 답사를 통해 물건의 실제 상태를 파악하고, 예상되는 명도 비용 및 시설 투자 비용 등을 감안하여 낙찰 가능한 적정 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.