나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51736 [1] 충청북도 보은군 수한면 묘서리 54-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 수한면 묘서리 소재 "증개울마을"내에 위치하며, 인근에는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역) , 성장관리계획구역(2024-06-13)(주거형), 가축사육제한구역(2024-07-05)(일부제한구역(700m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 제시외수목, 제시외태양광설비 등이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층건물로서,
외벽: 사이딩 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비와 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각임. 일괄매각. 제시외 수목 및 태양광설비 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 충청북도 보은군 수한면 묘서리 54-11에 위치한 단독주택입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적은 339.00㎡ (약 102.5평)이며, 건물 면적은 86.98㎡ (약 26.3평)입니다.

건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 외벽은 사이딩 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 160,973,300원입니다.

토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 수목 및 태양광 설비도 매각에 포함됩니다.

1.4. 경매 정보

본 경매는 부동산 임의 경매 사건으로, 사건번호는 청주지방법원 2025타경51736 (1)입니다.

채권자는 행복새마을금고입니다.

본 건은 재매각 사건입니다.

1.5. 입지조건

본건은 "증개울마을" 내에 위치하며, 주변으로는 단독주택과 농경지가 소재하여 한적한 주거 환경을 이룹니다.

차량 진출입이 가능하며, 근거리에 간선도로가 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 주거 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(700m 일부 제한), 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

주변 지역은 주로 농경지와 산림으로 구성되어 있으며, 대규모 혐오시설이나 민감 시설은 확인되지 않아 비교적 쾌적한 환경입니다.

1.6. 권리분석

등기부상 말소기준권리인 성당새마을금고(현 행복새마을금고)의 근저당권(2020-11-26 접수, 102,000,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

소유권은 박상수에게 이전되었으며, 이전의 근저당권 및 가압류는 모두 말소 처리되었습니다.

낙찰자는 소유권 외의 모든 부담을 소멸시켜 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되므로 입찰 전 현장 조사 등을 통해 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 상권분석

제공된 JSON 형태의 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보가 없어 현재 시세에 기반한 정확한 시세 분석에 어려움이 있습니다.

주변 지역은 농촌 주거지로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 분포할 것으로 예상됩니다.

1.8. 생활정보

본건 소재지는 보은군 수한면 묘서리로, "증개울마을"에 속해 있습니다.

주변 환경은 단독주택과 농경지가 혼재된 농촌 마을의 특성을 보입니다.

차량 이용 시 보은군청 등 주요 관공서 및 편의시설 접근이 가능합니다.

인근 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요할 수 있으며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

* 재매각 사건: 본 건은 이전에 매각이 진행되었으나 완료되지 못한 재매각 사건으로, 입찰자들의 관심도나 잠재적 문제가 있었을 가능성을 시사합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유자 존재 여부 및 명도 관련 불확실성이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건 포함: 매각 물건에 제시외 수목 및 태양광 설비가 포함되어 있어, 이들 자산에 대한 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 충청북도 보은군의 조용한 농촌 마을에 위치한 단독주택으로, 권리 관계가 비교적 명확합니다.

모든 선순위 권리는 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금도 없어 권리 분석상 큰 부담은 없습니다.

다만, 재매각 사건이라는 점과 임대 관계가 불분명하다는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

제시외 수목 및 태양광 설비가 포함된 점, 토지이용계획상의 제한사항 등도 종합적으로 고려하여 가치를 평가해야 합니다.

1.11. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없어 명확한 초기 투자 비용 예측이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

* 제시외 포함: 수목 및 태양광 설비가 포함되어 있어 추가적인 자산 가치를 기대할 수 있습니다.

* 농촌 주택 수요: 귀농, 귀촌 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

1.12. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 160,973,300원입니다.

제공된 주변 시세 자료가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다.

재매각 사건이라는 점, 농촌 지역의 부동산 시장 상황, 실제 명도 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 재매각 이력을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

추정컨대, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준인 약 1억 3,600만 원 ~ 1억 5,300만 원 사이에서 입찰 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 조정될 수 있으며, 반드시 현장 방문 및 권리관계 재확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.