나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4452 [1] 충청북도 청주시 상당구 수동 22-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 상당구 대성동 소재 청주항교 북동측 인근에 위치하며, 인근은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서, 주거기타로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발94m이하{단,주거지역내 해발86M이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(청주시청 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕(아스팔트슁글) 단층 건물로서, 외벽 : 목재판넬 등 마감, 내벽 : 페인팅, 목재판넬 등 마감, 바닥 : 장판 및 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

사무소로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록 2 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 매각 포함. 2026. 7. 13.부로 주식회사 한양으로부터 공사대금채권 금 30,000,000원을 위하여 유치권 있다는 신고 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경4452 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 상당구 수동 22-6

용도: 근린시설

건축물 구조: 일반목구조, 기타지붕(아스팔트슁글), 단층

건물 이용상태: 사무소

건물 제시외 면적: 9.24㎡ (㉠)

1.3. 감정가

총 감정가: 184,203,000원

1.4. 면적

토지 면적: 138.70㎡ (약 41.95평)

건물 면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 9.24㎡ (약 2.79평)

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

목록 2 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 매각 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 충청북도 청주시 상당구 수동 소재 청주향교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 물건지는 북서측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 고도지구(해발94m이하, 주거지역내 해발86M이상 지역은 2층 이하(8m 이하))

* 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)

* 역사문화환경보존지역 (청주시청 문화예술과 관련)

* 중점경관관리구역 (청주시청 건축디자인과 관련)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 소유권 이전 및 근저당, 지상권 설정, 임의경매, 가압류 내역이 있습니다. 건물 등기부상 소유권 보존, 근저당, 임의경매, 가압류 내역이 있습니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액(토지+건물): 158,689,839원 (근저당 128,700,000원 + 임의경매 102,457,073원 + 가압류 29,989,839원 - 중복 계산 조정 필요)

상기 채권액은 등기부상 기재된 총액이며, 실제 경매 절차에서 확정되는 채권액과는 차이가 있을 수 있습니다.

3.3. 말소 기준 권리

근저당권 (2020-02-17 접수, 충북인삼협동조합)

본 경매 물건은 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: ㈜한양

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 장하늘

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-08-07

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

3.5. 인수 권리

총 인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (말소기준권리보다 선순위 권리가 없을 경우)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 청주시 상당구 수동 일대는 주택 및 제1종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 청주향교 인근에 위치하여 역사문화적인 분위기를 느낄 수 있으며, 성안길 등 시내 중심 상권과도 인접하여 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 업종 적합성

근린시설 용도로, 현재 사무실로 이용 중입니다. 주변 지역 특성을 고려할 때 소규모 상점, 서비스업, 사무실 등으로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 고도지구, 역사문화환경보존지역 등의 제약으로 인해 신축 또는 대규모 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

청주시 상당구청, 충청북도청 등 관공서와 성안길 상업지구가 인접하여 은행, 병원, 쇼핑몰, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 청주시 전체적으로는 폐기물 처리 시설, 소각장 등과 관련된 논란이 일부 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

* 고도지구: 건물 높이 제한(해발 94m 이하, 주거지역 내 해발 86m 이상 지역은 2층 이하/8m 이하)이 있어 건축 시 제약이 따릅니다.

* 역사문화환경보존지역: 해당 지역은 문화재 보호 및 역사적 경관 보전을 위해 건축 행위에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

* 중점경관관리구역: 경관 보전을 위한 추가적인 제한 사항이 존재할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 제시외 건물

일반 목구조의 단층 건물로, 사무실 용도로 이용 중입니다. 9.24㎡의 제시외 건물 ㉠이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 상태 및 철거 가능 여부 등을 사전에 확인해야 합니다.

6.3. 기타

임차인 '장하늘'의 전입(사업)일자가 2025-08-07로 미래 시점인 점은 특이사항이나, 대항력이 없어 인수 대상은 아닙니다.

7. 투자 포인트

7.1. 가격 메리트

감정가 184,203,000원에 비해 등기부상 채권 총액이 약 158,689,839원으로, 시세 및 권리관계 분석에 따라 가격적인 메리트를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

7.2. 입지 장점

* 청주 시내 중심 상권(성안길) 및 주요 관공서 인접으로 생활 편의성이 우수합니다.

* 근린시설 용도로, 향후 상가 또는 사무실 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 청주향교 인근에 위치하여 역사문화적 가치가 있는 지역입니다.

7.3. 활용 가능성

현재 사무실로 이용 중인 건물을 그대로 활용하거나, 리모델링을 통해 소규모 상가 등으로 전환하여 임대 수익을 창출할 수 있습니다. 다만, 지역 규제 사항을 면밀히 검토하여 활용 계획을 수립해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 수동의 제1종일반주거지역에 위치한 근린시설입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 감정가 대비 채권 총액이 낮아 투자 매력이 있습니다. 하지만 고도지구, 역사문화환경보존지역 등 엄격한 토지 이용 규제가 존재하므로, 건축 또는 활용 계획 수립 시 관련 법규 검토가 필수적입니다. 제시외 건물 포함 및 임차인 정보 또한 면밀히 파악해야 할 부분입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 총 인수 부담금은 낙찰가 외 추가적인 보증금 부담은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가 184,203,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 현 상태, 권리관계, 향후 활용 가치 및 제반 규제 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 낙찰가는 경매 당일 참여자들의 경쟁 상황에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.