나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2077 [1] 강원특별자치도 홍천군 화촌면 군업리 1374-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 화촌면 군업리 소재 "도광1교" 남동측 원거리에 소재하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,6): 기준시점 현재 부정형 평지의 상업용 건부지임. 기호(8,9): 기준시점 현재 부정형 평지의 도로임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 남동측에 소재하는 노폭 약4M 내외의 비포장 도로 본건 기호(9)와 접함. 기호(6): 본건 북동측에 소재하는 노폭 약4M 내외의 비포장 도로 본건 기호(9)와 접함. 기호(8): 본건 북동측에 소재하는 노폭 약4M 내외의 아스콘포장 도로와 접하며, 본건이 노폭 약4M 내외의 비포장 도로 일부임. 기호(9): 본건이 노폭 약4M 내외의 비포장 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,6,8,9): 계획관리지역, 성장관리계획구역(화촌114), 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

1)본건 토지 일부 경계지상에 별첨 "사진"과 같이 조경수가 소재하는 것으로 조사 되었으며, 본건 평가에서는 소유권 및 편입여부가 불분명하여 조경수는 평가제외 하였으며, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 2)본건 토지 기호(1,6) 일부 지상에 소재하는 석축 등은 본건 토지 가치에 화체되어 있는바, 본건 평가에서는 이를 토지에 포함하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 3)본건 토지 기호(1) 일부 지상에 별첨 "사진"과 같이 "이동식 구조물" 2동, "파이프조 이동식 수영장" 1동이 소재하나, 구조, 면적 및 이동의 가능성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반목구조 기와지붕 단층 건으로서, 외벽: 목재 및 페인팅 마감 등, 내벽: 목재 및 페인팅 마감, 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 목재샤시 창호임. 기호(2)부속건물: 경량철골구조 기와지붕 단층건으로서, 외벽: 징크 마감 등, 내벽: 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호임. 기호(3): 일반목구조 기와지붕 단층 건으로서, 외벽: 목재 및 페인팅 마감 등, 내벽: 목재 및 페인팅 마감, 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 목재샤시 창호임. 기호(4): 일반목구조 기와지붕 단층 건으로서, 외벽: 목재 및 페인팅 마감 등, 내벽: 목재 및 페인팅 마감, 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 목재샤시 창호임. 기호(5): 일반목구조 기와지붕 단층 건으로서, 외벽: 목재 및 페인팅 마감 등, 내벽: 목재 및 페인팅 마감, 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 목재샤시 창호임. 기호(7): 일반목구조 기와지붕 2층 건으로서, 외벽: 목재 및 페인팅 마감 등, 내벽: 목재 마감, 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호임.

이용상태

기호(2,3,4,5,7): 근린생활시설로 이용중임. 기호(2)부속건물: 화장실로 이용중임.

설비내역

기호(2,3,4,5): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 일부 난방설비 등이 되어있음. 기호(7): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 토지 일부 경계지상에 조경수는 소유권여부 불분명하여 매각대상에서 제외.
- 목록1 일부 지상 이동식 구조물 2동, 파이프조 이동식 수영장은 매각대상에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본건은 춘천지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2025타경2077(1)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 부동산 정보

소재지는 강원특별자치도 홍천군 화촌면 군업리 1374-1번지이며, 근린시설로 이용 중인 물건입니다.

토지 면적은 3160.00㎡ (약 956 평)이며, 건물 면적은 1429.04㎡ (약 432 평)입니다. 토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 각각 0.00㎡, 28.30㎡ 입니다.

1.3. 감정가 및 채무액

본건의 감정가는 5,236,651,000원입니다. 토지 등기부 채권 총액은 2,145,000,000원이며, 건물 등기부 채권 총액은 1,920,000,000원입니다.

1.4. 매각 대상 및 특이사항

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 공동담보 물건입니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 화촌면 군업리 소재 "도광1교"에서 남동측 원거리에 위치합니다. 주변 지역은 주로 농경지, 임야, 그리고 단독주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 인접 도로

토지는 기준시점 현재 부정형 평지의 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 또한, 일부 토지는 도로로 이용되는 것으로 파악됩니다.

인접 도로 상태는 본건 남동측 및 북동측에 노폭 약 4미터 내외의 비포장 도로와 접하고 있으며, 북동측에는 아스콘 포장 도로와도 접하고 있습니다. 일부 구간은 본건 토지가 노폭 약 4미터 내외의 비포장 도로의 일부를 형성하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(화촌114)에 해당합니다. 또한, 다양한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다 (단독주택 경계 300m 이내 돼지, 개, 닭, 오리 제한; 1000m 이내 제한; 100m 이내 양, 사슴, 소, 말 제한; 130m 이내 제한; 2000m 이내 돼지, 개, 닭, 오리 제한; 250m 이내 젖소 제한; 단독주택 경계 500m 이내 돼지, 개, 닭, 오리 제한).

3. 권리 분석

3.1. 등기부상 권리 관계

토지 등기부에는 양이래 씨 명의의 소유권 이전 등기(2022-02-18)가 있으며, 주식회사새마을금고자산관리회사 외 다수의 근저당권이 설정되었으나 모두 말소 예정(말소기준권리: 2022-09-30 근저당)입니다. 건물 등기부에도 황해진 씨 명의의 소유권 보존 등기가 있으며, 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(2025-06-25)이 말소기준권리로 확인됩니다. 경매 개시 결정은 단구새마을금고 명의의 임의경매(2025-09-02)로 이루어졌습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항 요약에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

본건의 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 및 사용 현황에 대한 주의가 요구됩니다.

4. 건물 및 상권 분석

4.1. 건물 현황

본건 건물들은 주로 일반목구조의 기와지붕 단층 및 2층 건물로 구성되어 있으며, 제2종 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 일부 난방 및 소방 설비가 갖추어져 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

본 물건은 근린시설로서 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합합니다. 주변 환경이 농경지, 임야, 단독주택 등으로 이루어져 있어 안정적인 지역 기반 상권을 형성할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있어, 특정 업종의 대규모 유치보다는 주변 지역의 수요에 맞는 업종 선택이 중요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 제한사항

* 토지 경계지상에 소재하는 조경수의 소유권 여부가 불분명하여 매각 대상에서 제외되었으며, 목록1 일부 지상에 있는 이동식 구조물 2동과 파이프조 이동식 수영장 역시 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 향후 소유권 분쟁의 소지가 있거나, 재산권 행사 범위에 영향을 줄 수 있습니다.

* 다수의 가축사육제한구역 지정은 해당 지역에서의 특정 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

5.2. 정보의 불확실성

* 임대 관계가 미상으로 확인됨에 따라, 현재 점유 및 임대 현황에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다. 보증금 인수액은 없으나, 실제 점유자 존재 여부 및 명도 조건 등을 확인해야 합니다.

5.3. 권리 관련

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 강원도 홍천군 화촌면의 근린생활시설로, 넓은 토지와 다수의 건물로 구성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하고 계획관리지역으로 개발 잠재력을 가지고 있으나, 주변 환경이 농경지 및 임야 중심이고 가축사육제한구역 등 일부 제한사항이 존재합니다. 등기부상 복잡한 권리 관계는 정리되었으나, 제시외 물건(조경수, 이동식 구조물 등)의 제외 및 임대관계 미상 등은 주의가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지 및 건물을 함께 취득할 수 있는 장점이 있습니다.

* 계획관리지역으로 향후 개발 또는 용도 변경 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 활용 가치가 높습니다.

* 현재 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

8. 예상 입찰가 산정

본건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금(0원)을 제외하고 산정해야 합니다. 적정 입찰가 산출을 위해서는 상세한 시장 시세 조사, 유사 물건 비교 분석, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 활용 가치 평가, 명도 절차에 소요될 비용 및 기간 예측, 그리고 경쟁 입찰자들의 성향 분석 등이 필수적으로 수반되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.