나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101391 [1] 경기도 의왕시 삼동 199-10 다온캐슬 1동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 삼동 소재 지하철1호선 "의왕역" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "의왕역"이 소재 하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2016.01.20) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서, 세장형 토지로서 [도시형생활주택(단지형다세대)및오피스텔] 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역 등.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101391 (1)

* 소재지: 경기도 의왕시 삼동 199-10 다온캐슬 1동 4층402호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층 건물 내 제4층 제402호

* 사용승인일: 2016년 01월 20일

* 용도: 도시형생활주택 (방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)

* 감정가: 297,000,000 원 (29,700만 원)

* 토지 면적: 26.76㎡ (약 8.10평)

* 건물 면적: 48.27㎡ (약 14.61평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: (OOOOOO

* 특이사항: 공유물분할 경매, 선순위 가등기 인수

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의왕시 삼동에 위치하며, 지하철 1호선 의왕역에서 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트 단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 의왕역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 지상 7층 건물 중 4층에 위치한 전유부분입니다. 2016년 1월 20일에 사용 승인되었으며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이샤시로 시공되었습니다.

1.4. 토지 이용 상태

두 필지의 토지가 일단으로 이용 중이며, 세장형의 토지는 도시형생활주택(단지형 다세대) 및 오피스텔 건부지로 활용되고 있습니다.

1.5. 인접 도로 상태

본건 남측으로는 노폭 약 8미터, 동측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.6. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.7. 공부와의 차이

등기부등본 및 건축물대장 상 특이사항은 없습니다.

1.8. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 이강학 외 2명 (2016-01-22)

* 공유자 전원 지분 이전 (매매): 김인자 (2016-05-20)

* 소유권 이전 (상속): 구민서 외 6명 (2021-01-12)

* 소유권 경정 (상속 포기): 구민서 외 3명 (2023-10-26)

* 3번 구일서 지분 전부 이전 (임의경매로 인한 매각): 최완용 (2024-05-02)

* 7번 최완용 지분 전부 이전 (매매): 구일서 (2024-05-16)

* 9번 구일서 지분 전부 이전 청구권 가등기 (매매예약): 최완용 (2024-05-16) - 인수 대상

* 3번 남희수 지분 전부 이전 (공매): 주식회사봄 (2025-02-13)

* 임의경매 (말소기준권리): 주식회사봄 (2025-09-05)

* 경매개시결정 (본 경매): 안양지원 2025타경101391 (2025-11-18)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황에 대한 별도 명시가 없으며, 인수 보증금도 0원입니다.

3.3. 물건명세서 특이사항

* 작성일: 2026-09-21

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 2024년 5월 16일자 최완용 앞으로 등기된 '소유권이전등기 청구권 가등기 (매매예약)'는 순위보전 가등기라는 신고서가 제출되었습니다. 따라서 본 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 만약 가등기된 매매 예약이 완결될 경우, 매수인은 해당 공유지분을 상실할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

최근 3년간 삼동 지역의 유사 부동산(다세대, 빌라) 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 현준빌라(2002년 준공, 59.79㎡)는 22,000만 원에 거래되었습니다. (㎡당 약 367.6만 원, 평당 약 121.5만 원)

* 2026년 7월 거래된 안국주택(A동)(1991년 준공, 54.87㎡)은 19,500만 원에 거래되었습니다. (㎡당 약 355.4만 원, 평당 약 117.5만 원)

* 2026년 7월 거래된 아르테2단지(2021년 준공, 50.8㎡)는 32,500만 원에 거래되었습니다. (㎡당 약 639.8만 원, 평당 약 211.0만 원)

본건 '다온캐슬'은 2016년 준공된 건물로, 감정가는 29,700만 원입니다. 이는 ㎡당 약 615.2만 원, 평당 약 203.4만 원으로, 비교적 신축인 '아르테2단지'의 최근 거래가와 유사한 수준을 보입니다. 이는 감정평가가 현재 시세에 부합하게 이루어졌음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주변에 다세대주택, 아파트 단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 지하철 1호선 의왕역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근이 용이합니다.

* 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물분할 경매

공유물분할을 위한 경매는 지분권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀있을 수 있으며, 경매 절차 후에도 소유권 관련 분쟁의 소지가 완전히 해소되지 않을 수 있습니다.

6.2. 인수되는 선순위 가등기

가장 큰 리스크는 2024년 5월 16일자로 등기된 '소유권이전등기 청구권 가등기(매매예약)'가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이 가등기가 완결될 경우, 낙찰자는 해당 지분을 상실하게 되어 사실상 취득한 재산의 일부 또는 전부를 잃을 수 있는 치명적인 위험을 안고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의왕역 인근에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 '공유물분할을 위한 경매'라는 점과 더불어, '선순위 가등기(매매예약)'가 말소되지 않고 인수되는 중대한 권리 하자가 존재합니다. 이 가등기가 실행될 경우, 낙찰자는 상당한 재산상의 손실을 입을 수 있으므로, 투자를 고려하기 전에 반드시 법률 전문가와 상담하여 위험성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인근 의왕역 역세권으로 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 가등기 권리관계가 명확히 해소되거나, 혹은 가등기 실행 가능성이 매우 낮다고 판단될 경우, 현재 감정가 대비 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 선순위 가등기라는 치명적인 위험 요소를 가지고 있어, 일반적인 시세 분석만으로는 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 가등기 실행 시 공유지분 전부를 상실할 수 있다는 점을 고려하면, 실질적인 취득 가치는 감정가보다 현저히 낮아질 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 극히 보수적으로 접근해야 합니다.

* 감정가: 29,700만 원

* 최근 유사 신축 거래가: 32,500만 원 (아르테2단지, 50.8㎡)

이러한 시장 가격과 치명적인 권리 하자를 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 20,000만 원 ~ 24,000만 원 범위 내에서 매우 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 가등기 관련 법률 검토 결과를 최우선으로 반영하여 입찰가를 산정하시길 권고합니다. 22,000만 원을 초과하는 금액은 매우 높은 위험 부담을 안고 입찰하는 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.