나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101385 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 717-15 안차랑더클래스씨동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""신안초등학교"" 북측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층건 내 2층 201호로서(사용승인일: 2020.01.07.),
외벽: 치장벽돌 및 인조석붙임 등 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 칼라샛시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형인 3필1단의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 2~3미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 717-15번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(성원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))
2) 717-22번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(근명고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))
3) 717-23번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(근명고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성원유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.5.4.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건종류: 다세대주택

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 717-15, 안차랑더클래스씨동 2층 201호

* 사건번호: 안양지원 2025타경101385 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 23,600만원

* 건물 사용승인일: 2020년 1월 7일

* 건물면적: 42.84㎡ (약 12.9평)

* 토지면적: 45.30㎡ (약 13.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "신안초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 건물 북측으로 노폭 약 2~3미터의 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(성원유치원, 근명고등학교), 대기관리권역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 조사 결과:

* 신안초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 것으로 판단됩니다.

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 특별한 혐오시설이나 위해시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (남부천세무서장, 2023-01-02)

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금: 0원 (주택도시보증공사(HUG) 확약서 제출로 인한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기)

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-03, 대항력 없음)

* 특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력은 없으므로 매수인에게 직접적인 부담은 없습니다. 다만, 금액 정보가 0원으로 기재된 점은 이례적이므로 참고하시기 바랍니다.

* 주택도시보증공사(김 ) (보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-04, 확정 2021-12-14, 배당신고 2024-03-25, 대항력 없음)

* 특이사항: HUG는 주택임차권의 승계인으로서, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.5.4.)를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 지역에 위치하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 신안초등학교 인근으로 안정적인 배후 수요가 예상됩니다.

* 대규모 상권과는 다소 거리가 있으나, 지역 주민을 위한 상업시설은 어느 정도 갖추어진 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의 시설: 인근 편의시설 및 생활 기반 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: 신안초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 건물 상태: 2020년 사용승인된 신축급 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 부대 시설: 위생, 급배수, 난방, 승강기, CCTV 등 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 도로 폭: 건물 북측으로 접한 도로의 폭이 약 2~3미터로 협소하여 차량 통행 및 주차가 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지 거래 허가가 필요할 수 있습니다. (해당 기간 내 매도 시 고려)

* HUG 인수 조건 변경: 확약서 제출로 매수인 부담 리스크는 해소되었으나, 계약 과정에서의 복잡성으로 인해 일부 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축(2020년)이며, 교육 시설이 인접한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 특히, 주택도시보증공사(HUG)와의 임대차 관련 복잡한 권리 관계가 확약서 제출을 통해 매수인 부담 없이 정리된 점이 가장 큰 장점입니다.

* 인수되는 보증금이 없어 투자금 부담이 적으며, 안정적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 도로 폭 협소 등 일부 단점이 있으나, 전반적으로 양호한 투자 가치를 지닌다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 관련 권리 관계가 명확히 정리되어 인수 보증금이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 신축급 건물로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 지역 내 신안초등학교 등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 현재 감정가 수준에서 시장 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 23,600만원이며, HUG 관련 보증금 인수 부담이 없음을 고려할 때, 시장 시세 및 유사 물건 거래가격을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최근 인근 다세대주택 거래 사례를 보면, 면적과 건축 연도에 따라 15,250만원에서 26,000만원까지 분포하고 있습니다. [cite:data]

* 본건은 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 전용면적 42.84㎡(약 13평)임을 고려할 때, 최근 거래된 2017년 준공, 39.04㎡ 다세대주택이 23,500만원에 거래된 점을 참고할 수 있습니다. [cite:data]

* 인수되는 권리 없이, HUG 보증금 부담이 없다는 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 22,000만원 ~ 24,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.