나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53264 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1350-19 파크빌비 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '한양대학교 에리카캠퍼스' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 본건 서측 인근에 일반시내버스 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 4층 402호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 마감 등임.

이용상태

1층 계단실, 2 ~ 5층 단지형다세대주택(8세대)의 4층 402호 단위세대임. (후면 건물개황도 참고)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기 등의 기계설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8미터, 본건 동측으로 폭 약 6미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용 중임.
2. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 나대훈)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.01. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53264 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1350-19 파크빌비 4층402호 (도로명 주소: 경기도 안산시 상록구 댕이길 25-1, 4층 402호)

용도: 도시형생활주택 (본건은 다세대주택으로 이용 중)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지면적: 43.26㎡ (약 13.09평)

토지지분: 43.260999999999996㎡ (약 13.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접대지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

1.3. 건물 정보

건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

건물지분: 73.84㎡ (약 22.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호

외벽: 화강석 붙임 마감 등

창호: 하이샷시 마감 등

이용상태: 1층 계단실, 2~5층 단지형 다세대주택(8세대)의 4층 402호 단위세대임.

설비내역: 도시가스 개별난방, 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기 등 기계설비 갖춤.

건축년도: 2015년 9월 21일 사용승인

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 241,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '한양대학교 에리카캠퍼스' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 주위 환경은 보통시 됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 본건 서측 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통시 됨.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2025년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사 신청 강제경매 (갑8)

등기부등본상 소유권 이전 및 각종 권리 내역을 확인한 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 나대훈의 승계인)

보증금: 232,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 4월 2일

확정일자: 2021년 3월 8일

배당신고일자: 2023년 5월 9일

대항력: 없음

비고: 임차인 나대훈은 2026년 6월 1일, ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 임차인은 대항력을 상실한 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 물건은 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(2025.09.08.)보다 늦은 권리들이 존재하거나, 말소기준권리보다 앞서더라도 매각으로 인해 소멸되는 권리들입니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 '한양대학교 에리카캠퍼스' 동측 인근에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상가 복합지역입니다. 대학가 인근이라는 지리적 이점으로 인해 학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같습니다.

- 새롬아트빌1차 (2007년식, 72.08㎡): 2026년 3월 13,500만원 (평당 약 187만원)

- (1324-13) (2002년식, 106.81㎡): 2026년 3월 19,800만원 (평당 약 185만원)

- (1324-12) (1993년식, 33.67㎡): 2026년 3월 5,500만원 (평당 약 163만원)

본건(73.84㎡, 약 22.34평)의 감정가 241,000,000원(평당 약 1080만원)은 최근 거래된 주변 다세대주택의 평당 거래가에 비해 높은 편으로 책정되었습니다. 이는 건물 자체의 상태(2015년 준공으로 비교적 신축) 및 토지 지분 등을 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교육시설

'한양대학교 에리카캠퍼스'가 인접해 있어 교육 및 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

임차인이 대항력을 포기하고 HUG와 맺은 확약서가 존재하나, HUG의 정확한 인수 조건 변경 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 및 보증금 전액 변제 미수령 시에도 임차권 등기 말소 동의 등은 낙찰자에게 임차보증금 인수 부담이 없음을 시사합니다.

임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

6.2. 시장 리스크

감정가가 주변 실거래가 평균 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 낙찰가율 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 규제를 받고 있습니다.

주변 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 도시형생활주택으로, 한양대학교 에리카캠퍼스 인근의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 건축연도가 2015년으로 비교적 신축에 속하며, 건물 및 토지 일괄매각으로 진행됩니다.

권리 분석상 임차인이 대항력을 포기하고 HUG와 관련된 확약서를 제출함에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 투자 시 리스크를 크게 줄여주는 요인입니다.

다만, 감정가가 주변 시세와 비교했을 때 다소 높게 책정되어 있어, 입찰가 결정에 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 한양대학교 에리카캠퍼스 인근이라는 우수한 대학가 입지

- 임차보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크 최소화

- 2015년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태

- 주변 개발 가능성 및 교통 여건 변화에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 241,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본건 전용면적(73.84㎡, 약 22.34평)을 기준으로 평당 130만원~150만원 수준의 보수적인 시세를 적용하면 약 29,042만원 ~ 33,510만원 범위의 잠재적 가치를 추정할 수 있습니다.

그러나 감정가와의 괴리, 물건 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

- 감정가 241,000,000원 * 70% = 168,700,000원

- 감정가 241,000,000원 * 80% = 192,800,000원

종합적으로 고려할 때, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 200,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.