나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53239 [1] 경기도 시흥시 배곧동 206-4 문영퀸즈파크배곧 11층1122호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧동우체국" 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 18층 건 내, 외벽 : 석재붙임 마감 + 복합판넬 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 폭 약 15M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임. - 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

물건 비고

2026.04.23.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 고유 식별 정보 및 기본 현황을 나타냅니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53239 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 206-4 문영퀸즈파크배곧 11층1122호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 1억 6천만원 (160,000,000원)

토지면적: 6.27㎡ (약 1.89평)

건물면적: 33.43㎡ (약 10.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧동우체국" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태:

북서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다.

건축물 구조 및 상태:

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕을 가진 18층 건물 내에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 마감 및 복합판넬 마감, 창호는 새시창으로 이루어져 있습니다. 2018년 사용승인된 신축급 건물입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 2025년 09월 08일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7)입니다.

임차인 현황:

* 임차인 1: 장석웅

보증금: 0원 (금액 미상)

차임: 0원

전입일자: 2025-05-30

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 현재 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 낙찰 후 인수 시 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (임차권자 김소희 승계인)

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-10

확정일자: 2022-07-04

대항력: 없음

비고: HUG 보증 임차권으로, 2026년 04월 23일자로 신청 채권자로부터 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금 반환 청구 및 대항력을 포기하였으며, 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 건 매각으로 위 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 요약:

본 건 등기부상 을구 3번 주택임차권(김소희, 185,000,000원)은 말소 예정입니다. 말소기준권리는 갑구 7번 강제경매(주택도시보증공사)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 배곧동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 공원 등이 조화롭게 배치된 신도시 지역입니다.

오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 가능하여 지역 내 상업 및 주거 기능의 일부를 담당하고 있습니다.

주변의 잘 형성된 주거 단지들은 잠재적인 임차 수요를 뒷받침할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설, 배곧동 상업시설 이용이 편리합니다.

주변 환경: 아파트 단지 및 공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(장석웅)의 보증금 및 차임이 현재 미상으로, 인수 시 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있는 점은 주요 리스크 요인입니다. (금액 미상 시 주의)

HUG 보증 관련 임차권에 대한 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 법적 효력 및 잔여 절차에 대한 최종 확인이 필요합니다.

감정평가 시점 대비 현재 시세 하락 가능성 및 경매 물건의 특성상 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 오피스텔로, 신축급 건물과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상이라는 중대한 리스크 요인이 존재하며, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필수적입니다.

HUG 관련 임차권의 경우, 확약서 제출로 인해 소멸될 가능성이 높지만, 법적 검토는 반드시 거쳐야 합니다.

감정가(1억 6천만원) 대비 최근 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있는 점은 유찰 가능성을 시사하며, 이는 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. 하지만 시세와의 괴리가 큰 만큼, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호 예상.

* 배곧동 신도시 지역 내 위치하여 안정적인 배후 수요 확보.

* 감정가 대비 시세가 낮은 편으로, 추가 유찰 시 시세 차익 및 시세 반영 시 높은 수익률 기대 가능.

* 대항력 있는 임차인(장석웅)의 문제가 명확히 해결된다면, 투자 가치 상승 전망.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과 (전용면적 약 22.49㎡ 기준):

- 2026년 02월 09일 거래 (10층): 9,000만원

- 2026년 06월 06일 거래 (3층): 7,400만원

- 2025년 12월 31일 거래 (17층): 8,200만원

최근 평균 시세는 약 8,200만원으로 추정됩니다.

감정가와의 비교:

본 건의 감정가는 1억 6천만원으로, 최근 평균 시세(8,200만원) 대비 약 1.95배 높아 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정 시점, 물건 상태, 거래 사례의 특수성 등 다양한 요인에 기인할 수 있습니다.

인수 보증금:

- 임차인 장석웅: 0원 (보증금 미상, 금액이 미상이라도 주의 필요)

- 임차인 HUG(김소희 승계인): 185,000,000원 (매각으로 소멸 예상, 인수 보증금 0원)

총 인수 보증금: 0원 (장석웅 건은 금액 미상이나, 인수 시 추가 비용 발생 가능성 있음)

예상 입찰가 산정:

본 물건은 감정가 대비 시세가 현저히 낮은 상황이므로, 1차 매각 시에는 유찰될 가능성이 높습니다.

대항력 있는 임차인 장석웅의 보증금 미상 건을 고려하여, 안전 마진 확보를 위한 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 평균 8,200만원을 기준으로, 임차인 인수 가능성을 감안하여 보수적으로 접근 시, 낙찰가율 70~80% 수준을 고려할 수 있습니다.

이에 따라 1차 매각 시 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

1차 매각 시 예상 입찰가: 약 6,000만원 ~ 7,000만원

(이는 대항력 있는 임차인의 보증금 미상 문제, 추가 유찰 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 보수적인 제안입니다.)

(참고: 추가 유찰되어 가격이 하락할 경우, 입찰가격을 더 낮추어 공격적인 투자를 고려할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.