나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53218 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1306-8 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "사동행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 소로1류(폭 10m ~ 12m)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기 환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역 <소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물(위반사항: 증축/4층(401호)/주거/조립식패널조/ 18.5㎡ 원상복구 계고되어 위반건축물 등재)로 등재되어 있는 바 경매 응찰시 유의하 시기 바랍니다.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용중임.
2. 건축물대장 상 위법건축물로 등재됨. 향후 이행강제금이 부과될 수 있으므로 이 부분 사전에 확인 요함.
3. ‘서울보증보험 주식회사’(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.01.26. 제출됨.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53218 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1306-8 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 96,000,000원 (9천 6백만원)

토지면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물면적: 45.67㎡ (약 13.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

건축물 현황: 집합건물, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "사동행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

도로상태: 본건 남서측으로 소로1류(폭 10m ~ 12m)의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축 사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

인수되는 권리(보증금): 0원

채권자: 서 (부동산강제경매)

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (구 임차인: 한국토지주택공사)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2017-04-24

* 확정일자: 2017-04-13

* 대항력: 없음

* 비고: 2026년 1월 26일, 서울보증보험 주식회사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서 제출됨.

등기부 현황 요약 (말소기준권리: 안산세무서장 압류, 2021-10-21):

* 소유권이전 (갑6, 갑14)

* 주택임차권 (을10, 한국토지주택공사, 85,000,000원)

* 압류 (갑17, 안산세무서장) - 말소기준권리

* 가압류 (갑19, 서울보증보험주식회사, 203,500,000원)

* 가압류 (갑20, 서울보증보험, 120,000,000원)

* 압류 (갑21, 안산시장)

* 강제경매 (갑22, 서울보증보험, 122,746,985원)

총 등기부채권액: 408,500,000원

1.4. 상권분석

본건은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치함.

인근에 사동행정복지센터가 소재하여 행정 편의성이 있음.

건축물대장상 용도는 다세대주택으로, 일반적인 주거 지역의 상권을 이용할 것으로 보임.

1.5. 생활정보

편의시설: 사동행정복지센터 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

교통: 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있을 것으로 예상됨.

1.6. 잠재적 리스크

위법건축물 등재: 건축물대장 상 위반건축물(증축/4층(401호)/주거/조립식패널조/ 18.5㎡ 원상복구 계고)로 등재되어 있음. 향후 이행강제금이 부과될 수 있으므로, 반드시 사전에 확인 및 이에 대한 대책을 마련해야 함.

임차인 인수 문제:

* 임차인(서울보증보험 주식회사)은 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였음.

* 이에 따라 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성은 매우 낮으나, 관련 서류 및 법적 효력을 재차 확인하는 것이 안전함.

높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 408,500,000원으로 감정가 96,000,000원에 비해 상당히 높아, 경매 취하나 변경 가능성을 염두에 두어야 함.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 9천 6백만원이다.

가장 큰 리스크 요인은 건축물대장 상 위법건축물로 등재되어 있다는 점이며, 이로 인한 이행강제금 부과 가능성은 반드시 확인해야 한다.

권리분석상 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 보이나, 임차인의 확약서 내용을 면밀히 검토할 필요가 있다.

주변 시세와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요하다.

1.8. 투자 포인트

위법건축물 문제 해결 시 잠재적 가치 상승 가능성.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회 (시세 분석 필요).

정비 사업 또는 개발 가능성이 있는 지역인지 추가 조사 필요.

1.9. 예상 입찰가

본건 건물 정보: 면적 45.67㎡ (약 13.81평), 건축 연도 2001년.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 7일 거래된 33.67㎡ (약 10.19평), 1993년식 다세대 주택이 5,500만원에 거래됨. (평당 약 539.75만원)

* 2026년 3월 9일 거래된 72.08㎡ (약 21.79평), 2007년식 다세대 주택이 13,500만원에 거래됨. (평당 약 619.55만원)

* 2026년 3월 3일 거래된 106.81㎡ (약 32.31평), 2002년식 다세대 주택이 19,800만원에 거래됨. (평당 약 612.78만원)

본건(13.81평, 2001년식)의 경우, 최근 거래된 사례들의 평당가를 고려할 때, 약 600만원 ~ 615만원 수준의 시세를 형성할 것으로 추정됨.

* 13.81평 * 600만원/평 = 약 8,286만원

* 13.81평 * 615만원/평 = 약 8,493만원

따라서 예상 시세 범위는 약 8,300만원 ~ 8,500만원으로 추정됨.

감정가 9,600만원은 현재 시세 범위 상단에 위치하며, 위법건축물 리스크를 고려하면 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

인수되는 보증금은 0원이므로, 시세 범위 하단에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

예상 입찰가: 7,500만원 ~ 8,000만원 구간을 신중하게 검토. 최종 입찰가는 위법건축물 관련 조사 결과 및 현장 답사 후 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.