나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53271 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 1층107호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 부동산,아파트단지,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽시,라멘구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물중 제1층 제107호 외 1층 18개호로서 외벽 : 외장 석재 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

일련번호1 ~ 일련번호19 의 집합건축물대장상 용도는 판매시설 이며 - 일련번호6,7 (1층 112호,113호) : 시행사 분양사무실로 이용중임. - 일련번호19 (1층 125호 ) :편의점으로 이용중임 - 나머지 호수는 공실 상태임.

설비내역

- 위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 32미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합),국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

-없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 일련번호(1~5), 일련번호(6~7), 일련번호(8~14), 일련번호(15~17)는 각각 기준시점 현재 각 호별 경계벽이 없는 상태 (통칭 "튼 상가")인바 경매 진행시 참고 하시기 바람. - 일련번호(1~5), 일련번호(8~18)은 기준시점 현재 내부공사가 마무리 되지 않은 상태인바 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바람.(후면 사진 참조).

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-107호~111호는 각 호별 경계벽이 없는 상태이나 건축물현황도에 의해 각 호수의 위치 및 면적을 특정할 수 있으며 각 구분건물의 경계가 명확히 표시되어 있어 경계벽의 설치 또는 복원은 가능한 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 안산지원 2025타경53271 (1) 부동산 임의경매 사건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53271 (1)

소재지: 경기도 시흥시 거북섬공원로 27 (정왕동) 시흥 MTV웨이브파크리움 주건축물 제1동 1층 107호

용도: 판매시설

감정가: 611,000,000원

토지면적: 15.93㎡ (약 4.82평)

토지지분: 15.9285㎡ (약 4.82평)

건물면적: 42.32㎡ (약 12.80평)

건물지분: 42.32㎡ (약 12.80평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

건물명: 시흥 MTV웨이브파크리움

준공일: 2023년 1월 17일

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 인근에 시화나래중학교가 있습니다. 주위는 상업용 및 업무용 부동산, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 북동측으로 폭 약 32미터, 남동측으로 폭 약 20미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류, 중로1류의 도로에 접해 있습니다. 또한 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택거래에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (채권액 9,360,000,000원) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

등기사항 요약:

- 소유권 이전 관련 등기 다수 존재.

- 중소기업은행 근저당권 (말소기준권리).

- 중소기업은행의 임의경매 개시 결정.

- 연수세무서장, 시흥시의 압류 등기 (모두 말소 예정).

등기부채권 총액: 9,360,000,000원

1.4. 상권분석

주위환경: 본 건물이 위치한 지역은 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

이용상태:

- 건물 전체 1층에는 총 18개 호실이 있습니다.

- 1층 112호, 113호 (일련번호 6, 7)는 시행사 분양사무실로 이용 중입니다.

- 1층 125호 (일련번호 19)는 편의점으로 이용 중입니다.

- 본건 107호를 포함한 나머지 호실은 현재 공실 상태입니다.

특이사항:

- 1층 107호부터 111호까지는 각 호실별 경계벽이 설치되어 있지 않은 상태입니다.

- 1층 107호, 108호~111호 (일련번호 1~5), 115호~123호 (일련번호 8~14), 124호 (일련번호 15~17)는 경계벽이 없는 상태로, 통칭 "튼 상가"로 언급됩니다.

- 1층 107호를 포함한 일부 호실 (일련번호 1~5, 8~18)은 내부 공사가 마무리되지 않은 상태로 경매 진행 시 참고해야 합니다.

1.5. 생활정보

건물 구조: 벽식, 라멘구조의 철근콘크리트 평지붕 건물이며, 본건은 지상 1층에 위치합니다. 외벽은 석재 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

주변 시설: 시화나래중학교 북서측 인근에 위치하며, 다양한 상업 및 업무 시설, 아파트 단지 등이 주변에 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 별도등기: 본건의 대지권과 관련된 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 별도로 등기되어 있습니다. 이는 추후 토지 사용이나 처분에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

경계벽 미설치: 107호~111호까지는 내부 경계벽이 없는 상태로, 원상복구 또는 분할 사용을 위해서는 추가적인 공사가 필요할 수 있습니다.

내부 공사 미마무리: 일부 호실의 내부 공사가 완료되지 않아 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 상태 확인이 필수적입니다.

공실 위험: 현재 본건을 포함한 다수의 호실이 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

토지 이용 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 주택 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 MTV 산업단지 내 상업 및 업무 복합지구에 위치한 판매시설입니다. 주변 개발 계획 및 입지 조건을 고려할 때 잠재적 가치가 있으나, 대지권 관련 별도등기, 내부 공사 미마무리, 경계벽 부재 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 현재 다수의 호실이 공실 상태임을 감안할 때, 낙찰 후 신속한 내부 공사 완료 및 임대차 활성화를 위한 적극적인 노력이 요구됩니다. 특히 토지의 별도등기는 권리 분석 시 매우 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 시흥 MTV 복합단지 내 입지: 계획적인 개발이 이루어지고 있는 지역의 상업시설입니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지 사용에 대한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 미완료 상태 및 공실: 권리 분석상 인수 부담이 적고, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 다양한 용도 활용 가능성: 판매시설로서의 기본적인 기능 외에, 주변 환경에 따라 업무시설 등으로도 활용 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 611,000,000원을 기준으로, 제시된 각종 리스크 요인, 현장 조사 결과, 유사 물건 시세, 향후 임대 및 매각 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 토지 관련 별도 등기 및 내부 미마무리 상태 등은 입찰가를 보수적으로 책정하는 요인이 될 수 있습니다. 따라서 본 경매 물건에 대한 면밀한 추가 조사를 통해 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.