나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42490 [1] 경기도 평택시 용이동 491-8 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 ""용이초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건내 제2층 제204호로서,
외벽 : 외장석재 붙임 및 벽돌치장쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용 중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 오피스텔 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 동측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(용이지구), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

물건 비고

오피스텔(주거용)으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2025타경42490 (1)

1.2. 소재지

경기도 평택시 용이동 491-8 2층204호 (도로명 주소: 경기도 평택시 현신6길 31 (용이동))

1.3. 건물명

(정보 없음)

1.4. 용도

오피스텔 (업무시설)

1.5. 건물 규모

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 제2층 제204호

* 준공일자: 2018년 7월 4일

1.6. 면적

* 토지 면적: 22.34㎡ (약 6.76평)

* 건물 면적: 79.44㎡ (약 24.03평) (전용 면적)

1.7. 감정가

246,000,000원 (2억 4,600만원)

1.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.10. 채권자

칸OOOOOOOOOOOOOO

1.11. 특이사항

중복사건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건은 서측으로 중로 및 동측으로 보행자도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역: 용이지구

* 기타: 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등

2.5. 주변 시설

* 학교: 용이초등학교가 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 정보 검색으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 9월 16일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 총 채권액

등기부상 총 채권액 합계는 296,562,034원입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 주요 권리 내역:

* 근저당권 (한국자산관리공사, 2021-09-16, 119,600,000원): 말소 예정

* 근저당권 (칸츠자산관리대부(주), 2024-10-08, 75,000,000원): 말소 예정

* 전세권설정 (칸츠자산관리대부(주), 2021-09-16, 5,000,000원): 말소 예정

* 근저당권 (유한회사금호주류상사, 2025-02-13, 30,000,000원): 말소 예정

* 가압류 (신용보증기금, 2025-06-10, 8,444,436원): 말소 예정

* 임의경매 (칸츠자산관리대부, 2025-08-25): 말소 예정 (본건 사건)

* 가압류 (경기신용보증재단, 2025-09-18, 31,909,973원): 말소 예정

* 가압류 (소상공인시장진흥공단, 2025-09-24, 15,279,264원): 말소 예정

* 압류 (평택세무서장, 2025-10-22): 말소 예정

* 가압류 (서민금융진흥원, 2025-11-04, 11,328,361원): 말소 예정

* 임의경매 (현대캐피탈, 2026-01-30): 말소 예정 (다른 사건)

* 임차인 현황:

* 임차인: 칸츠자산관리대부(주)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 주의사항: 비록 등기부상 총 채권액 및 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 존재하므로, 보증금 5,000,000원에 대한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구와 같이, 본 건의 경우 보증금은 명시되어 있으나 대항력 유무에 따른 추가 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

3.4. 중복 사건

본건은 중복사건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지는 오피스텔, 아파트, 주거 시설 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 작용하는 지역입니다. 용이초등학교 인근에 위치하여 배후 주거 수요가 예상됩니다.

4.2. 최근 시세 동향

* 2024년 5월 8일 거래: 260,000,000원 (79.44㎡ 기준)

* 2026년 1월 6일 거래: 135,000,000원 (79.44㎡ 기준)

4.3. 시세 분석

최근 2년간 매매 시세가 2억 6천만원에서 1억 3천 5백만원으로 크게 하락한 양상을 보입니다. 2026년 1월 거래는 감정가(2억 4천 6백만원) 및 2024년 거래가(2억 6천만원) 대비 현저히 낮은 수준입니다. 이는 해당 거래가 특별한 사유(급매, 특수 거래 등)에 의한 것일 수 있으므로, 현재 시세는 2024년 거래가를 기준으로 판단하거나, 2026년 최저가를 참고하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 지역 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 부족합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔, 아파트 등이 밀집된 주거 밀집 지역으로, 일반적인 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

칸츠자산관리대부(주) 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 5,000,000원에 대한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 법적 절차상 인수되지 않는다는 의미일 뿐, 실질적인 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 중복 사건

중복사건으로 인해 경매 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

최근 거래가액의 큰 폭 하락은 시장의 불안정성을 시사하며, 향후 가격 변동 위험이 존재할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 용이동에 위치한 오피스텔로, 주변 주거 및 상업 시설과 혼재된 지역에 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 중복사건으로 인해 추가적인 복잡성이 예상됩니다. 최근 매매 시세의 큰 변동성이 확인되었으며, 이는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 감정가 대비 낮은 최근 실거래가는 잠재적 가치 하락 또는 특수 거래의 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

평택시 용이동은 지속적인 개발이 이루어지는 지역 중 하나로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가집니다.

8.2. 저평가 가능성

최근의 낮은 거래가(1억 3,500만원)가 현재 시세를 반영한다면, 감정가(2억 4,600만원) 대비 상당히 저평가되어 있을 가능성이 있습니다.

8.3. 개발 계획 지역

지구단위계획구역(용이지구)으로 지정되어 있어, 지역 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 2024년 5월 8일 260,000,000원과 2026년 1월 6일 135,000,000원입니다. 감정가는 246,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인 존재, 중복사건, 최근 거래가의 큰 폭 하락 등 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 입찰가 산정 시 임차인 보증금을 추가로 고려하지 않습니다.

9.3. 제안 입찰가 범위

현 시세와 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 140,000,000원에서 170,000,000원 사이로 제안합니다.

9.4. 권장 입찰가

155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.