나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42500 [1] 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 172-37 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경42500 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택은실신용협동조합

감정가: 612,977,320원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 172-37 (신주소: 경기도 안성시 갈월길 23-21)

용도: 단독주택

토지면적: 1133.00㎡ (약 342.72평)

토지지분: 564.9884㎡ (약 170.92평)

건물면적: 186.59㎡ (약 56.44평)

건물지분: 186.59㎡ (약 56.44평)

매각대상: 토지지분 / 건물 전체 매각

감정평가 요약:

토지감정요항표: (제공된 내용 없음)

건물감정평가요항표: (제공된 내용 없음)

건축물 정보 (JSON 분석):

건축물명: 미래주택

소재지: 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 172-37번지

신주소: 경기도 안성시 갈월길 23-21

토지대장상 면적(해당 건물): 497㎡ (약 150.34평)

건축물 용도: 단독주택

구조: 철근콘크리트구조

규모: 지하 0층, 지상 3층

건축면적: 97.58㎡ (약 29.52평)

연면적(총면적): 186.59㎡ (약 56.44평)

건축허가일: 2017.07.06

사용승인일: 2018.02.02

1.3. 특이사항

중복사건, 지분매각, 일괄매각.

두 건의 임의경매 개시 결정 기록(2025타경42500, 2025타경42677)이 말소된 것으로 확인되나, 중복사건으로 분류되어 주의가 필요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안성시 원곡면 칠곡리에 소재하며, 주변은 농경지, 임야, 소규모 공장 및 주거시설 등이 혼재된 지역임. 한적한 농촌 또는 전원주택 단지 느낌을 주는 환경일 수 있음.

2.2. 교통상황

해당 지역은 대중교통 접근성이 다소 낮을 수 있으며, 자가용 이용이 편리한 편일 것으로 예상됨. 인근 도로를 통해 국도 등 주요 도로망으로의 진출입이 가능할 것으로 보이나, 상세한 대중교통 노선 및 도로망은 현장 확인이 필요함.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 자체 지분 면적을 활용하며, 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 3층 단독주택으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

본 물건으로 진입 가능한 도로의 상태는 현장 확인이 필수적임. 일반적으로 맹지 또는 일부만 도로에 접한 경우도 있으므로, 진입로 확보 여부 및 도로의 폭, 포장 상태 등을 면밀히 파악해야 함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지의 정확한 용도지역, 지구, 구역 및 기타 토지이용 제한 사항은 별도 확인이 필요함.

2.6. 주변 환경 조사 (외부 검색 기반)

* 편의시설: 원곡면 소재지 내 편의점, 마트, 주유소 등 기본적인 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됨. 안성 시내와의 접근성을 고려해야 함.

* 학교: 인근에 원곡초등학교, 원곡중학교 등이 소재할 수 있으나, 정확한 통학 가능 거리는 현장 확인이 필요함.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(쓰레기 소각장, 공장 밀집 지역 등)이 있는지 여부는 현장 답사 및 관련 지자체 정보를 통해 확인해야 함. 현재까지 공개된 정보상 뚜렷한 혐오시설 정보는 없음.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

* 갑1: 2014-12-18 소유권 이전 (김선태)

* 갑5: 2018-02-13 소유권 이전 (윤현수, 매매)

* 을5: 2018-02-13 근저당권 (평택은실신용협동조합, 금286,000,000원, 말소기준권리)

* 갑11: 2025-08-27 임의경매 (평택은실신용협동조합, 200,121,500원, 말소) - 사건번호: 2025타경42500

* 갑12: 2025-09-19 임의경매 (배왕, 말소) - 사건번호: 2025타경42677

등기부채권 총액: 618,500,000원

3.2. 건물 등기부 요약

* 갑1: 2018-02-13 소유권 보존 (김선태)

* 갑2: 2018-02-13 소유권 이전 (윤현수, 매매)

* 을1: 2018-02-13 근저당권 (평택은실신용협동조합, 금286,000,000원, 말소기준권리)

* 갑7: 2025-08-27 임의경매 (평택은실신용협동조합, 200,121,500원, 말소) - 사건번호: 2025타경42500

* 갑8: 2025-09-19 임의경매 (배왕, 말소) - 사건번호: 2025타경42677

등기부채권 총액: 618,500,000원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부 모두 2018년 2월 13일자 평택은실신용협동조합의 근저당권 (을5/을1)임.

* 소멸/인수: 말소기준권리보다 후순위 권리(두 건의 임의경매 기록 포함)는 매각으로 소멸함. 그러나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 명시되어 있어, 만약 지상권이 존재할 경우 인수해야 함. (다만, 지상권에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 제공된 정보 상 명확한 임차인 현황은 기재되어 있지 않음. 현장 조사 시 임차인 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

안성시 원곡면은 전원 주택이나 농촌 주거 형태가 많은 지역으로, 단독 주택의 거래 빈도가 높지 않을 수 있음. 최근 1~2년간 주변 지역의 단독주택 및 토지 거래 시세는 해당 지역의 개발 가능성, 기반 시설 확충 여부 등에 따라 변동성이 있을 수 있음. 제공된 감정가(6억 1천만원대)는 토지 지분 및 건물 면적을 고려할 때, 지역 평균 시세 대비 합리적인 수준인지 비교 분석이 필요함. (인근 비슷한 규모의 단독주택 매매/경매 사례 조사 필요)

4.2. 건물 특징 분석

2018년 준공된 철근콘크리트 구조의 단독주택으로 비교적 신축에 속함. 3층 구조는 활용도를 높일 수 있으나, 내부 구조 및 방 개수 등은 실제 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

원곡면 소재지에 기본적인 상업시설(마트, 편의점, 식당 등)이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 물품 구매는 가능함. 안성 시내까지는 차량으로 이동해야 하므로, 시내 접근성을 고려한 생활 반경이 중요함.

5.2. 교육 환경

인근에 초등학교, 중학교가 존재할 수 있으나, 자녀가 있는 경우 통학 거리를 면밀히 확인해야 함.

5.3. 의료 시설

대형 병원 이용 시 안성 시내 또는 인근 도시의 의료 시설을 이용해야 할 가능성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 지분매각

* 중복사건: 두 건의 임의경매 사건이 기록되었으나 모두 말소된 상태임. 이는 과거 채권자들이 경매를 신청했었거나, 관련 사건이 있었음을 시사하며, 추후 추가적인 법적 분쟁 가능성은 낮으나, 사건 진행 이력을 면밀히 살펴볼 필요가 있음.

* 지분매각: 토지 지분 매각으로, 토지 전체 소유주와의 관계 설정 및 협의가 필요할 수 있음. 건물은 전체 매각 대상이나, 토지 지분이므로 토지 사용권에 대한 법적 검토가 중요함.

6.2. 말소되지 않는 권리 (지상권)

등기부 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있음. 만약 실제 지상권이 설정되어 있다면, 인수 후 그에 따른 비용 부담 또는 이용 제약이 발생할 수 있으므로, 지상권의 존재 여부, 내용, 설정 사유 등을 반드시 확인해야 함.

6.3. 현황 조사 미흡

감정평가서의 요약 내용이 대부분 비어 있어, 토지의 현황(형태, 이용상태, 도로 접면 등)과 건물의 상태(구조, 이용상태, 설비내역 등)에 대한 정보가 부족함. 정확한 물건 상태 파악을 위해서는 반드시 현장 방문이 필요함.

6.4. 임차인 미확인

임차인 현황이 '인수 보증금 합계 0원'으로만 기재되어 있어, 실제 임차인이 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 확인이 전혀 이루어지지 않은 상태임. 만약 대항력 있는 임차인이 보증금이나 차임이 미상인 채로 존재한다면, 명도 과정에서 예상치 못한 부담이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 원곡면에 위치한 단독주택으로, 비교적 신축 건물에 해당함. 감정가는 6억 1천만원대이며, 토지 지분 매각 및 일괄 매각으로 진행됨. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 주의 깊은 검토가 필요함. 또한, 임차인 현황이 명확하지 않아 명도 관련 리스크가 존재할 수 있음. 감정평가서 상 현황 조사가 부족한 부분이 많아, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 및 주변 환경 파악이 무엇보다 중요함. 지분 매각이라는 점과 명확히 확인되지 않은 권리(지상권) 및 임차인 현황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공)인 단독주택임.

* 토지 지분 매각이나 건물 전체 매각으로, 건물 자체를 활용할 수 있음.

* 안성시 원곡면의 전원 또는 농촌 주거 지역에 위치하여 조용한 환경을 선호하는 수요층에게 어필할 수 있음.

* 정확한 시세 확인 및 권리 관계(특히 지상권) 분석 완료 시, 시세 대비 저평가된 경우 투자 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 612,977,320원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 시세 분석을 위해서는 다음과 같은 추가 정보가 필요합니다.

* 인근 유사 단독주택의 최근 1~2년간 매매 실거래가 및 경매 낙찰가

* 해당 토지 지분(약 170평)의 현재 시가

* 건물(약 56평, 3층)의 신축 연도 및 상태 대비 적정 가치

* 주변 개발 계획 및 지역 호재 유무

또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 이 권리가 실제 존재하고 인수해야 하는 경우 해당 가치 하락 요인을 반영해야 합니다. 임차인 현황이 불명확하므로, 명도 비용 및 예상 소요 시간을 고려해야 합니다.

따라서, 현재 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 권리 분석(특히 지상권 등 인수 부담) 완료 후, 감정가의 70~90% 범위를 잠재적 입찰 범위로 설정하고, 물건의 구체적인 가치와 리스크를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

추정 입찰가는 감정가 612,977,320원을 기준으로, 향후 상세 조사 결과를 반영하여 결정해야 합니다. (예: 상세 조사를 통해 권리 인수 부담이 적고 시세보다 저렴하다고 판단될 경우, 감정가의 80% 수준인 약 4억 9천만원대부터 시작하여 경쟁 상황을 고려한 입찰 전략 수립)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.