나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42396 [1] 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-516 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 ""마정일반산업단지"" 북동측 인근에
위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서,
제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고,
인근에 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 12m 내외, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지상 4층 건으로서,
외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 등으로 이용중임.
2~4층 : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지""와 같이 제시외건물㉠이 소재함.

공부와의 차이

등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 4층의 면적이 상이하나,
현황과 일치하는 건축물대장상 면적을 기준으로 표기 및 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
지목용도: 단독주택 및 제1종근린생활시설
4층면적은 등기사항증명서는 122.2㎡, 대장은 132.3㎡로 서로 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경42396 (1)

채권자: 윤OO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-516

토지면적: 459.00㎡ (약 138.86평)

건물면적: 448.50㎡ (약 135.66평)

건물 제시외면적: 38.35㎡ (약 11.60평)

총 토지면적: 459㎡

총 건물면적 (제시외 포함): 486.85㎡ (약 147.26평)

감정가: 947,367,000원

주요용도: 단독주택

지목용도: 단독주택 및 제1종근린생활시설

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.4. 특이사항

중복병합사건

4층 면적 상이: 등기사항증명서 122.2㎡, 건축물대장 132.3㎡ (현황과 일치하는 건축물대장상 면적 기준으로 평가)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 "마정일반산업단지" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통

본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로

2필지의 세장형 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 노폭 약 12m 내외, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제1종전용주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 을11 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018-07-13 접수) 입니다.

모든 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

단, 물건명세서 참고사항에 "지상권"이 언급되었으나, 등기부 요약에 명시적인 지상권은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

총 17명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 강호영

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2023-09-26

확정일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 김경식

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-30

확정일자: 2024-04-05

배당신고일자: 2025-10-22

대항력: 없음

* 임차인: 김기용

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-21

확정일자: 2023-08-21

배당신고일자: 2025-10-10

대항력: 없음

* 임차인: 김재흥

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-26

확정일자: 2024-01-26

배당신고일자: 2025-09-23

대항력: 없음

* 임차인: 김주필

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자:

확정일자:

대항력: 없음

* 임차인: 김한호

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-05

확정일자: 2022-01-05

배당신고일자: 2025-11-05

대항력: 없음

* 임차인: 대신건설(주)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자:

확정일자: 2020-01-30

배당신고일자: 2025-10-22

대항력: 없음

* 임차인: 대신건설주식회사

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자:

확정일자:

대항력: 없음

* 임차인: 박수진

보증금: 15,000,000원

차임: 530,000원

전입일자: 2025-05-01

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-10-10

대항력: 없음

* 임차인: 성승훈

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-07-19

확정일자: 2018-07-19

배당신고일자: 2025-11-04

대항력: 없음

* 임차인: 성승훈 (증액분)

보증금: 55,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2018-07-19

확정일자: 2025-11-04

배당신고일자: 2025-11-04

대항력: 없음

* 임차인: 윤수지

보증금: 53,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-06

확정일자: 2020-10-21

배당신고일자: 2025-03-14

대항력: 없음

* 임차인: 이영길

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-10-05

확정일자: 2018-09-10

배당신고일자: 2025-10-20

대항력: 없음

* 임차인: 정원석

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-30

확정일자: 2021-11-30

배당신고일자: 2025-09-18

대항력: 없음

* 임차인: 정윤정

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-28

확정일자: 2024-07-01

배당신고일자: 2025-10-27

대항력: 없음

3.4. 등기부 요약

토지 등기부 채권 총액: 573,500,000원

건물 등기부 채권 총액: 831,500,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 다세대 주택으로, 본건(단독주택 및 제1종근린생활시설)과는 건물 유형이 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

- 라온빌 (2017년 준공, 44.37㎡): 2026년 5월 23일, 84,000,000원

- 뉴젠하우스 (1994년 준공, 68.76㎡): 2026년 5월 18일, 65,500,000원

- 서연빌리지C동 (2014년 준공, 66.61㎡): 2026년 5월 18일, 125,000,000원

4.2. 시세 동향

제공된 실거래가는 소형 다세대 주택에 해당하며, 본건과 같이 단독주택 및 근린생활시설이 복합된 건물의 시세를 정확히 반영한다고 보기 어렵습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 유사한 규모와 용도의 단독주택 및 근린생활시설에 대한 추가적인 실거래가 및 임대 사례 조사가 필요합니다.

건축물대장상 주요 용도가 단독주택(12가구) 및 근린생활시설로 되어 있어, 임대 수익 창출 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건은 주택지대에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 및 어린이집 등이 소재할 가능성이 높으나, 구체적인 정보는 외부 조사가 필요합니다.

* 교통 편의성: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능하여 도심으로의 접근성이 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 주변 환경에 대한 외부 지도 및 검색 사이트 조사를 통해 혐오시설 유무를 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 4층 면적 상이: 등기부와 건축물대장 간 4층 면적 차이가 존재하여, 추후 재산권 행사에 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 제시외 건물(38.35㎡)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있으나, 실제 현황 및 활용 방안에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 중복병합사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 병합되어 진행 중이므로, 절차 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 임차인: 비록 대항력 없는 임차인들이 대부분이나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 단독주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 마정일반산업단지 인근 주택지대에 자리하고 있어 주거 및 상업 용도로의 활용 가치가 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 2필지로 구성되어 있어 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

등기부상 다수의 권리 관계가 복잡하게 설정되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 관련 부담이 비교적 적을 것으로 보입니다.

다만, 4층 면적 상이, 제시외 건물 포함, 중복 병합 사건이라는 점은 취득 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 제공된 주변 실거래가 정보는 건물 유형이 상이하여 본건의 시세를 직접적으로 반영하기 어려우므로, 유사 물건에 대한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도 활용: 단독주택과 제1종근린생활시설 용도를 겸비하여 주거 및 임대 수익 창출이 모두 가능합니다.

* 비교적 낮은 명도 리스크: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 원활할 것으로 예상됩니다.

* 산업단지 인근 입지: 마정일반산업단지와 인접하여 관련 종사자들의 주거 수요가 있을 수 있습니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 947,367,000원입니다. 제공된 주변 다세대 주택의 실거래가 정보로는 본건과 같은 단독주택 및 근린생활시설 복합 건물의 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 따라서, 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 90% 수준

* 예상 입찰가: 약 757,000,000원 ~ 853,000,000원

이는 보수적인 예상치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 4층 면적 상이, 제시외 건물, 중복 병합 사건 등 특이사항에 대한 면밀한 사전 조사를 통해 입찰가를 최종 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.