나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52922 [1] 경기도 하남시 학암동 661 위례효성해링턴타워 8층835호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 '위례 중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
업무시설 및 상업시설, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 운동시설, 공원 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는바,
제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물 내 제8층 제835호로서,
외벽: 몰탈위 페인트 및 외장 석재붙임.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임.
창호: 시스템창호임.
(사용승인일: 2016.09.08)

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수시설 설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비,
지하주차장 설비, 공동현관 보안설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지이며, 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 지하주차장 진출입 가능하며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(위례지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) ,
대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(위례고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(위례중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(위례초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(위례중학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>,
준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(위례)
<택지개발촉진법>,

토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등
(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)
거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52922 (1)

소재지: 경기도 하남시 학암동 661 위례효성해링턴타워 8층 835호

용도: 오피스텔

감정가: 153,000,000원

토지면적: 8.16㎡ (약 2.47평)

토지지분: 8.156㎡ (약 2.47평)

건물면적: 24.20㎡ (약 7.32평)

건물지분: 24.2㎡ (약 7.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 하남시 학암동 소재 '위례중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 운동시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 20층 건물 중 제8층 제835호입니다.

외벽은 몰탈위 페인트 및 외장 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 시스템창호로 되어 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2016년 9월 8일입니다.

* 이용상태

본 건은 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 설비내역

통상적인 위생 및 급배수 시설, 도시가스 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본 건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지이며, 업무용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등

북측으로 지하주차장 진출입이 가능하며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구) 등에 해당하며, 대로 1류, 대로 3류, 소로 2류, 중로 1류 도로와 접해 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역(위례고, 위례중, 위례초), 절대보호구역(위례중), 비행안전제6구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구(위례) 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21 지정, 25.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 특정 매수자 및 주택 거래에 한정됩니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 2025타경52922 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-09-03)

* 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-14

* 확정일자: 2022-02-25

* 배당신고일자: 2024-04-23

* 대항력: 있음

* 등기부 요약

* 을구 1번 (접수일자: 2024-04-23): 주택임차권, 권리자 조현아, 권리금액 165,000,000원, 말소: 인수. (전입일자: 2022-4-14, 확정일자: 2022-2-25)

* 갑구 4번 (접수일자: 2025-09-03): 강제경매, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 165,000,000원, 말소: 말소. (말소기준권리)

* 물건명세서 참고사항

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권 등기가 있습니다. 임차보증금은 165,000,000원이며, 주민등록 및 점유 개시일자는 2022.04.14, 확정일자는 2022.02.25입니다. 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 위례신도시 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 기능이 갖추어진 지역입니다. 오피스텔로서 배후 수요는 비교적 안정적일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진출입 용이, 대중교통(버스정류장) 이용 보통.

* 편의시설: 상업시설, 근린생활시설, 공원 등이 인접하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 교육시설: 위례중학교, 위례초등학교, 위례고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 을구 1번 주택임차권(조현아)은 165,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 대항력이 있어 매수인이 보증금 잔액을 인수할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 인수 금액 발생으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 토지이용계획상 제한 사항: 비행안전구역, 가축사육제한구역, 택지개발지구 등 다수의 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

* 토지거래허가구역: 지정기간 내 특정 조건으로 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 위례신도시 내에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 조건 및 편의시설 접근성은 양호합니다. 그러나 가장 큰 문제점은 165,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 이 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 배당되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로, 이는 물건의 실질적인 매입 가격을 크게 높이는 요인이 됩니다. 최근 유사 면적 오피스텔 매매가가 135,000,000원에서 150,000,000원 수준이며, 감정가 역시 153,000,000원인 점을 감안할 때, 인수 보증금이 매매가 및 감정가를 상회하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 위례신도시 내 신축급 오피스텔이라는 점은 긍정적입니다.

* 향후 개발 및 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계 분석 및 인수되는 임차 보증금에 대한 철저한 사전 조사 및 협상 전략이 있다면, 리스크 관리 하에 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 가장 큰 리스크는 165,000,000원의 대항력 있는 임차 보증금 인수 부담입니다. 이는 최근 매매 사례(24.2㎡ 기준 135,000,000원 ~ 150,000,000원) 및 감정가(153,000,000원)를 초과하는 금액입니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세와 인수 보증금 부담을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금 165,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 입찰가를 산정하되, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성까지 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있으며, 보수적으로는 105,000,000원 수준을 제안합니다. 이 가격은 위험 부담을 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 해당 임차인과의 협상 가능성, 최종 배당 결과 등을 면밀히 검토하여 최종 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.