나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52907 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 193-3 프르디앙리버타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영신 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 소재 ""광동 사거리"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원, 농경지, 임야등이 소재하며 제
반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 - 지상14층 건 중 1층 101호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인트 마감.
내 벽 : 몰탈위페인트 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 창임.

이용상태

제1종 근린생활시설(소매점)이나 현황 ""공실"" 상태임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차자설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 10-12미터, 서측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전
법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립제한지역<수도법>,(한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,특별대책지역<환경정책기본
법>

토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용
도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 193-3, 프르디앙리버타워 1층 101호에 소재한 집합건물(근린상가)입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52907 (1)이며, 감정평가는 338,000,000원입니다.

토지 면적은 11.43㎡(약 3.46평)이며, 건물 면적은 54.90㎡(약 16.61평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 군산시수산업협동조합이며, 건물 사용승인일은 2024년 5월 7일입니다.

1.1. 입지조건

2.

* 위치: 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 "광동 사거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원, 농경지, 임야 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장 이용 시 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북측으로 폭 약 10-12미터, 서측으로 폭 약 6-8미터 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8~10m), 중로3류(폭 12~15m)로 지정되어 있습니다.

* 제한사항: 본 건은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 특별대책지역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도로 토지를 거래할 경우 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 하는 구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

2.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2024년 5월 29일자 군산시수산업협동조합 근저당(252,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 가압류, 압류, 임의경매는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 지상권의 개요나 세부 사항은 명시되어 있지 않으므로, 실제 지상권의 존부 및 권리 내용을 파악하기 위한 면밀한 조사가 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 임대 관계가 미상인 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이로 인한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

* 유치권:

* 본 건에는 유치권이 신고되어 있습니다. 유치권은 낙찰자가 인수해야 하는 권리일 수 있으므로, 해당 유치권의 성립 요건 충족 여부, 법적 효력, 금액 등을 철저히 조사하여 인수 여부를 판단해야 합니다.

1.3. 상권분석

2.

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 상업지역에 위치하고 있으며, 주변에 주거 시설 및 유동 인구가 있어 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

제1종 근린생활시설(소매점) 용도로 등록되어 있어, 해당 지역의 소비 수요를 충족시킬 수 있는 업종이라면 영업 가능성이 있습니다.

다만, 현재 "공실" 상태임을 감안할 때, 주변 상권의 전반적인 활성화 정도와 경쟁 상권에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

2.

* 주변 편의시설: 인근에 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주변 교통: 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 접근성 또한 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 유치권: 신고된 유치권은 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 반드시 법률 전문가를 통해 유치권의 성립 여부 및 법적 효력을 확인해야 합니다.

* 미소멸 권리 (지상권): 등기사항증명서상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있습니다. 이는 낙찰자가 건물을 사용하는 데 제약을 줄 수 있으므로, 정확한 권리 관계 파악이 필수적입니다.

* 장기 공실 가능성: 현재 "공실" 상태로, 향후에도 공실이 지속될 경우 임대 수익 발생이 어려워 투자 가치가 하락할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 16억원을 초과하는 것으로 확인됩니다. 이는 채권 총액 대비 감정가가 상대적으로 낮아 보일 수 있으나, 유치권 및 지상권 등 인수해야 할 권리가 있다면 실제 부담은 훨씬 커질 수 있습니다.

* 환경 규제: 본 건은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다수의 환경 관련 규제 지역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 활용 계획에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 일부 용도에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수 및 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면의 상업지역 내에 위치한 비교적 신축 건물(2024년 사용승인)의 근린상가입니다.

그러나 등기부상 유치권 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 이는 투자에 있어 매우 신중한 접근을 요구하는 핵심적인 위험 요소입니다.

임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 임대 관계가 미상이므로 잠재적 대항력 있는 임차인 존재 가능성도 배제할 수 없습니다.

높은 채무 총액, 현재 공실 상태, 그리고 다양한 환경 및 개발 규제는 투자 가치를 판단함에 있어 종합적으로 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 입지: 광동사거리 인근 상업지역에 위치하여 지역 내 수요를 기반으로 한 잠재적 성장 가능성이 있습니다.

* 신축 건물: 2024년 5월에 사용승인이 완료된 최신 건물에 속해 있어, 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 기대할 수 있습니다.

* 면적 대비 감정가: 54.90㎡(약 16.61평) 면적에 대한 감정가가 3억 3천 8백만원으로, 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치 재평가가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

본 건의 감정가는 338,000,000원입니다.

유치권 및 지상권과 같은 인수 부담이 있는 권리의 존재 가능성은 예상 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려 사항입니다. 이러한 권리들이 실제로 낙찰자가 인수해야 할 부담으로 작용할 경우, 감정가보다 훨씬 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 임대 관계 미상인 점과 유치권, 지상권 등의 잠재적 인수 비용을 충분히 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 권리 관계 조사를 심도 있게 진행하고, 현장 답사를 통해 임대 현황 및 유치권/지상권 관련 정보를 추가적으로 확보해야 합니다.

위험 요소를 고려하여, 일반적인 경우보다 보수적으로 접근하여 감정가 대비 60~70% 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 법률 및 부동산 전문가와 상담 후, 면밀한 권리 분석과 시장 조사를 바탕으로 신중하게 진행하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.