나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52903 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3135 지앤느모란 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 성남종합운동장 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린 생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 모란역이 위치하는 등 제반 교통 상황 양호함.

건물의 구조

2020년 4월 28일에 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 4층 408호로서, 외벽: 외장석재마감, 시멘트몰탈 위 페인트마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창호

이용상태

오피스텔

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지이고 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 50m, 남측으로 폭 약 20m 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)접합, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-10) <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52903 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 3135 지앤느모란 4층 408호

건물명: 지앤느모란

구분: 집합건물

용도: 오피스텔 (건축물 용도: 업무시설/근린생활시설/공동주택)

사용승인일: 2020년 04월 28일

층수: 4층 (총 14층)

면적:

토지면적: 3.84㎡ (약 1.16평)

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

감정가: 158,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 성남종합운동장 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성된 상업지대입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 및 분당선 모란역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로상태:

북측으로 폭 약 50m, 남측으로 폭 약 20m 도로에 접하여 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류, 중로1류에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본상 2025년 02월 04일자 성남시 명의의 압류 등기가 말소기준권리가 됩니다.

경매 진행:

성남지원 2025타경52903호로 부동산강제경매가 진행 중이며, 채권자는 문OO입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 문건우 (문 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2023년 04월 17일

* 확정일자: 2023년 03월 16일

* 배당신고일자: 2025년 09월 01일

* 대항력: 있음

권리 분석 요약:

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 상기 임차인 문건우 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 170,000,000원이 인수될 수 있는 가능성이 있으므로 세심한 주의가 필요합니다. (제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 확인 및 법률 전문가 상담이 권장됩니다.)

집합건물 등기부 요약:

등기부상 소유권 이전, 압류, 강제경매 개시 결정 등의 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 정리될 예정입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성:

본건이 위치한 성남동 일대는 지하철 모란역을 중심으로 발달한 상업 및 업무 복합지구입니다. 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

주변 시설:

모란역 주변에는 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서(성남시청 인접), 병원, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 성남종합운동장 및 공원 등이 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

교통 접근성:

지하철 8호선과 분당선 환승역인 모란역 역세권이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 탁월합니다.

1.4. 생활정보

주거 편의시설:

오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 인근 상업지구에 대형마트, 병원, 은행, 각종 프랜차이즈 및 로컬 식당 등이 잘 갖추어져 있어 생활에 필요한 모든 것을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교육 환경:

주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (단, 본건 오피스텔의 주 용도는 업무시설이므로 실제 주거 목적 시 자녀 교육 환경에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

여가 및 녹지 공간:

성남종합운동장, 모란공원, 성남 중앙공원 등과 인접해 있어 운동 및 휴식 공간을 이용하기 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

문건우 씨는 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 170,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어질 수 있으므로, 법률 전문가와 상의하여 정확한 인수 여부 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

현장 조사 불가:

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 점유 관계, 내부 수리 상태, 하자 여부 등을 파악하기 어려우며, 임차 외 다른 점유자나 유치권 존재 가능성 등도 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 제약:

외국인 등 특정 대상 및 용도에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 추후 매각 시 허가 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

건물 노후도:

2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 시설 유지보수 및 관리비 발생 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로서, 모란역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 상업지구의 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 차량 접근성 및 대중교통 이용 또한 매우 편리합니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인인 문건우 씨의 존재이며, 1억 7천만 원의 보증금 인수 가능성은 신중한 검토를 요합니다. 또한, 현장 조사가 이루어지지 않아 내부 상태 및 정확한 점유 관계를 파악하지 못한 점도 부담 요인입니다.

따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 임차인 관련 법적 검토와 현장 재확인 등 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 신축 오피스텔:

모란역 인근의 비교적 신축 건물로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

편리한 생활 인프라:

상업지구의 발달로 쇼핑, 외식, 금융 등 모든 생활 편의시설 접근이 용이하여 임차인 유치에 유리합니다.

경매를 통한 시세 차익:

감정가 및 최근 실거래가를 비교하여 적정 입찰가를 산정한다면, 시세 대비 저렴하게 취득하여 투자 수익을 얻을 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (21.42㎡ 기준):

* 2026년 02월: 14,900만원 (6층)

* 2026년 04월: 15,600만원 (10층)

* 평균적인 시세는 약 1억 5천만원 내외로 판단됩니다.

감정가: 1억 5천 8백만원

고려사항:

대항력 있는 임차인의 보증금 1억 7천만원을 인수한다고 가정할 경우, 총 매입 비용이 크게 증가하므로 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다. 하지만 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려하여, 본 예상 입찰가는 해당 보증금을 별도로 인수하지 않는다는 전제 하에, 최근 실거래가 및 감정가를 바탕으로 보수적으로 산정하였습니다.

예상 입찰가:

130,000,000원 ~ 145,000,000원

본 예상 입찰가는 최근 거래 사례 및 감정가를 참고하여 제시한 범위이며, 실제 현장 상황, 임차인과의 협상 결과, 경쟁 입찰자 현황 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인 관련 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.