나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3922 [1] 경기도 하남시 망월동 836 현대클러스터한강미사3차 4층비비04-0008호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 지식산업센터(아파트형 공장) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지하3층 지상10층 중 제4층 비비04-0008호로서, 외벽: 범랑판넬 및 페어클라스 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시 강화유리 창호임.

이용상태

지원시설(기숙사)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 개별 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 지원시설(근린생활시설, 기숙사, 창고)로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40미터의 '미사대로', 남서측으로 폭 약 25미터의 '미사강변한강로'에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역미분류, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m) (접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재> 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함) 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 부동산등기사항증명서상 부동산 표시는 '제4층 제비비04-0008호'로 등재되어 있으나 현황조사상'BB0408'로 표시되어 있음
2. 지식산업센터로서 지원시설(기숙사)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경3922 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 836 현대클러스터한강미사3차 4층 비비04-0008호 (신주소: 경기도 하남시 미사강변한강로 165, 4층 BB0408호)

용도: 지원시설(기숙사)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 3층 ~ 지상 10층 중 제4층

면적:

* 토지: 5.79㎡ (약 1.75평)

* 건물: 21.82㎡ (약 6.60평) (전용면적 기준)

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국민은행 (국OOO)

특이사항:

* 부동산 등기사항증명서상 '제4층 제비비04-0008호'이나 현황조사상 'BB0408'로 표시되어 있음.

* 지식산업센터 내 지원시설(기숙사)로 이용 중임.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 하남시 망월동 소재 "미사초등학교" 북동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통:

* 차량 접근 용이함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 북동측으로 노폭 약 40미터의 '미사대로', 남서측으로 폭 약 25미터의 '미사강변한강로'에 접해 있어 광역 교통망 이용이 우수함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 대지권의 목적인 토지의 등기사항전부증명서 을구 1번 구분지상권설정등기(2022.10.13. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023-01-03 등기)

* 등기부채권 총액: 104,000,000원 (국민은행 근저당 84,000,000원 + 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 대항력 있는 임차인이 없거나, 보증금이 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

* 건물(단지) 특성: 현대클러스터 한강미사3차는 지식산업센터로서 공장, 지원시설(근린생활시설, 기숙사, 창고) 등으로 복합 이용되는 건물임.

* 본건 용도: 지원시설(기숙사)로 이용 중임.

* 배후 수요: 주변의 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하고 있어 잠재적인 임대 수요가 존재함.

* 교통 및 접근성: 미사대로, 미사강변한강로와 인접하여 차량 접근성이 우수하고, 대중교통 이용 또한 편리하여 상권 형성에 긍정적인 요인으로 작용함.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 미사초등학교가 인근에 위치하며, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 혐오시설: 인근에 복합 환경기초시설(유니온파크)이 위치하나, 지하화 및 주민 편의시설 조성으로 악취 등 민원이 적은 것으로 파악됨. (출처: 뉴데일리)

1.5. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 대지권에 설정된 구분지상권이 매수인에게 인수되므로, 해당 권리의 내용과 범위, 그리고 향후 토지 이용에 미칠 수 있는 제약 사항을 면밀히 검토해야 함.

* 건물 표기 불일치: 등기부등본상의 호수 표기('제4층 제비비04-0008호')와 현황조사상의 표기('BB0408')가 상이하므로, 실제 점유 및 이용 현황과 일치하는지 추가적인 현장 확인이 필요함.

* 토지이용계획: 본건 토지는 지구단위계획구역, 준주거지역 등에 속해 있으며, 외국인 등 특정 매수자에 한해 주택 거래 시 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있음. (2025.08.21. 지정, 2026.08.25.까지)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 현대클러스터 한강미사3차 내 지식산업센터의 기숙사입니다. 주변의 양호한 교통 환경과 생활 인프라를 갖추고 있으며, 지식산업센터 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 등기부등본 상의 구분지상권 인수 조건은 매수인이 인수 후 활용에 제약을 받을 수 있으므로, 권리 관계에 대한 면밀한 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 건물 호수 표기상의 차이점도 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 성장 가능성이 높은 미사강변도시 내 지식산업센터 투자 기회.

* 미사대로, 미사강변한강로 등 주요 도로 접근성이 뛰어나 탁월한 교통 환경 제공.

* 지식산업센터 내 종사자 등을 대상으로 하는 기숙사로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금이 없어 낙찰가 외 추가적으로 고려해야 할 보증금 부담은 없습니다.

* 본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건 시세 조사 결과, 현대클러스터 한강미사3차 및 인근 지식산업센터의 매매 시세는 3.3㎡당 약 700만원에서 2.1억 원 (단지 평균 공시가격 기준)으로 파악되었습니다. 이는 단지 전체의 공시가격 정보이며, 개별 호실의 실거래가는 다를 수 있습니다.

* 상업용 부동산 정보 사이트 등에서 유사 면적, 유사 층수의 거래 사례를 추가로 조사하여 보수적으로 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

* 정확한 시세와 본건의 상태, 권리 인수 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.