나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52901 [1] 경기도 하남시 감이동 474-1 현대테라타워감일 지2층 비210호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 ""감일고등학교"" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 대규모아파트단지 및 각급학교,근린생활시설,공원 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 제반차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상8층 공장(지원시설- 제1,2종 근린생활시설,운동시설) 중 지하2층 B210호 외 1개호로서,

외벽: 커튼월 및 인조석붙임마감 등
내벽: 몰탈위 페인트 등임.

(사용승인일자:2022.7.29)

이용상태

(기호1) 공장(지식산업센터:창고)
(기호2) 공장(지식산업센터:창고)

설비내역

건물내에 급배수 위생설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 , 공장(지원시설-제1,2종 근린생활시설,운동시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 노폭 약 15미터내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(단가람유치원, 교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.공장(지식산업센터:창고)
3.목록1.~2.에 설치된 소유자미상의 기계 설비(콘덴서 등) 등은 이동 및 철거가 용이한 구조인바, 평가에서 제외하였으므로 입찰시 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52901 (1)

소재지: 경기도 하남시 감이동 474-1 현대테라타워감일 지2층 비210호

용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설: 제1,2종 근린생활시설, 운동시설)

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

토지 지분: 7.37㎡ (약 2.23평)

건물면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

건물 지분: 25.62㎡ (약 7.75평)

1.3. 건물 정보

건물명: 현대 테라타워 감일

사용승인일자: 2022년 7월 29일

층수: 지하 2층 (총 8층 건물)

구조: 철근콘크리트구조

외벽: 커튼월 및 인조석 붙임마감 등

내벽: 몰탈 위 페인트 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 "감일고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

본건 필지 북측으로는 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (감일지구)

* 중로2류 (폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역 (일부, 전부)

* 공공주택지구

* 상대보호구역 (단가람유치원 관련, 세부내용 교육지원청 확인 필요)

* 배출시설설치제한지역

* 보전산지, 임업용산지

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.21 지정, 2025.08.26~26.08.25) - 주택 거래에 한함

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2023.08.10 접수, 120,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부채권 총액: 150,000,000원)

3.2. 임차인 현황

임대관계 미상입니다.

인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금/차임 등이 미상인 경우, 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑2: 주식회사해피트리소프트 (소유권이전1번신탁등기말소) - 2022-08-09

* 갑3: 이상백 (소유권이전) - 2023-08-10

* 을2: 우리은행 (근저당권) - 2023-08-10, 120,000,000원 (말소기준권리)

* 갑6: 경기신용보증재단 (가압류) - 2025-05-07, 30,000,000원 (말소)

* 갑7: 에이치에프더블유오이유동화전문 (임의경매) - 2025-08-29, 94,400,000원 (말소)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 입지 특성

현대 테라타워 감일은 2022년 7월에 준공된 신축 지식산업센터입니다.

감일지구 내에서도 학교, 아파트 단지 등 주거 밀집 지역과 근접하여 근린생활시설 및 지원시설로서의 잠재적 수요가 예상됩니다.

4.2. 용도적합성

지식산업센터 용도로서 창고, 공장, 제1,2종 근린생활시설, 운동시설 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

건물 자체의 규모(지하4층~지상8층, 총 371호실)는 비교적 크며, 주차 시설(지하주차장 437대) 또한 충분히 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

건물 인근에 감일고등학교가 있으며, 대규모 아파트 단지 내 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주변에 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

자차 이용 시 인접 도로망을 통해 서울 및 수도권으로의 접근이 용이합니다.

대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 통해 편리하게 이동할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 제한사항

* 유동화물건: 자산유동화증권(ABS)의 기초자산이 된 물건으로, 일반 경매와 절차상 차이가 있을 수 있습니다.

* 개발행위허가제한구역: 특정 개발 행위에 대한 허가가 제한될 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건 외 다른 담보물들의 가치나 경매 진행 여부가 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지 등 관련 법규상 제한 사항이 존재합니다.

* 토지거래계약허가구역: 지정기간(2025.08.26~26.08.25) 내 외국인 등 특정 매수자에 대한 주택 거래에 한하여 허가 필요 (본 물건 용도와 직접적 관련성은 낮으나, 유의 필요).

6.2. 임차인 관련 불확실성

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 또한 0원으로 기재되어 있어 실제 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 주변 시설 관련

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 지식산업센터 밀집 지역 특성상 대규모 산업 시설이나 물류 센터 등이 주변에 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 최종적인 현장 확인 시 주변 환경을 상세히 살펴보는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 현대 테라타워 감일 내 신축 지식산업센터로, 비교적 좋은 입지 조건과 양호한 건물 상태를 갖추고 있습니다. 주거 밀집 지역 인근에 위치하여 상가 및 지원시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 유동화물건, 개발행위허가제한구역, 공동담보 등의 특이사항과 미상인 임대 관계는 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 지식산업센터 용도로 창고, 공장, 근린생활시설 등 다양하게 활용 가능합니다.

* 주변 대규모 아파트 단지 및 학교 밀집으로 인한 잠재적 수요가 있습니다.

* 비교적 저렴한 감정가로 신규 진입이 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(85,000,000원)를 참고하되, 시장 조사, 건물 상태, 임대 가능성, 상기 명시된 리스크 요인(유동화, 개발제한, 공동담보, 임차인 불확실성 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다. 상세한 시장 분석 및 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.