나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52887 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 569 현대밸리타운 115동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소하 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 ""지월2리마을회관"" 남서측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 북동측 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제2층 제201호로서,
외벽: 적별돌 쌓기 및 페인트 칠 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

현황 다세대주택 임.(후첨""건물개황도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설,도시가스 공급설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 남서하향의 완경사지 내 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지 임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연
보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52887 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 569 현대밸리타운 115동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 189,000,000원

토지면적: 59.89㎡ (약 18.11평)

건물면적: 52.19㎡ (약 15.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 “지월2리마을회관” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 북동측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 본건 건물 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 및 페인트 마감, 창호는 샷시입니다.

이용상태: 현황 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스 공급 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 권리분석

매각으로 인해 말소되는 권리:

갑4: 서민금융진흥원 가압류 (2023.12.19.) - 말소기준권리

을3: 조은희 주택임차권 (2023.05.10. 등기, 2021.04.30. 전입) - 말소 예정

갑5: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.08.27. 등기) - 말소 예정

매수인에게 인수되는 권리:

을구 3번 조은희 임차권: 보증금 180,000,000원, 전입일자 2021.04.30., 확정일자 2021.03.26.

본 권리는 매각으로 소멸되지 않는 것으로 명시되어 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인이 해당 보증금을 인수할 가능성은 낮으나, 관련 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

임차인 현황:

김민규: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-24. 대항력 없음.

조은희: 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-30, 확정일자 2021-03-26, 배당신고일자 2023-05-10. 등기부상 주택임차권 존재. HUG의 확약서 내용에 따라 대항력 포기 및 말소 예정.

총 인수 보증금: 0원 (HUG 확약서에 따른 임차인의 대항력 포기 및 말소 조건으로 인해 매수인이 인수할 보증금 없음)

등기부채권 총액: 197,660,918원

1.4. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 광주시 초월읍 지월리 일대는 주거지역과 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

경쟁 환경: 인근에 유사한 다세대주택 및 소형 주거 단지가 존재하며, 상가 비율은 높지 않아 경쟁이 치열하지는 않을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설은 주변 근린 상가를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: 주변 지역에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있으나, 통학 거리 및 환경은 별도 확인이 필요합니다.

의료시설: 대형 병원은 인근 도시로 이동해야 할 가능성이 높으며, 국소적인 의료 시설은 존재할 수 있습니다.

주변 환경: 주거 지역으로 분류되어 있으나, 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있어 주거 쾌적성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 관련: 조은희 임차인의 보증금 1억 8천만원에 대한 HUG의 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 비록 대항력을 포기하고 말소를 약속했으나, 법적 효력 및 변제 이행 여부를 철저히 확인해야 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.

부동산 시장 변동성: 최근 부동산 시장의 변동성이 커지고 있어, 지역별, 단지별 시세 변동 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

용적률 및 건폐율: 토지이용계획상 계획관리지역으로, 향후 개발 가능성도 있으나, 성장관리구역 등 개발 제한 관련 사항을 상세히 확인하여 재건축/증축 시의 제한 사항을 파악해야 합니다.

주변 공장/창고 영향: 주변에 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있으나, 명확한 혐오시설이나 대규모 산업 단지가 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 현대밸리타운 내 다세대주택입니다.

감정가는 1억 8,900만원이나, 주변 최근 실거래가 분석 시 건물 면적 대비 시세는 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 판단됩니다.

HUG의 확약으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높아, 권리 분석상 비교적 안전한 물건으로 평가될 수 있습니다.

다만, HUG의 확약 이행 여부 및 관련 서류의 법적 효력을 철저히 검토해야 합니다.

주변 개발 상황 및 시장 변동성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

HUG 확약으로 인한 권리 인수 부담 최소화 가능성.

주변 시세 대비 적정 낙찰가 확보 시 시세차익 기대.

향후 지역 개발 가능성 및 수도권 접근성 개선 시 가치 상승 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 189,000,000원

주변 시세 분석: 150,000,000원 ~ 176,000,000원 (최근 거래 사례 기준)

권리 인수 부담: 0원 (HUG 확약서에 따른 조건부)

권고 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 170,000,000원

최적 입찰가 제안: 160,000,000원 (시세 및 감정가 고려, HUG 확약 유효 시)

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