나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52919 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 4933 성남아리스타 1층 130호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 ""모란역"" 남서측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 업무시설 및 상업시설, 재래시장, 근린생활시설, 공원등이 소
재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(모란역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층-8층건 중 1층 130호로서,

외 벽 : 외장석재 붙임 및 몰탈위페인트 마감.
내 벽 : 내부인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시창 임.

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)로서 인접 호수인 130호와 함께 벽체 등 경계 구분 없이
일체로 일반음식점(상호:경성밥상)으로 이용중이였으나, 조사일 현재 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 정방형의 토지로서 업무용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 주차장 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(여수), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구<공공주택 특별법>,
비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,대기환경규제지역
<대기환경보전법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아
파트,연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1.본건은 제2종근린생활시설(일반음식점)로서 인접호수인 131호와 함께 벽체 등 경계 구분 없이 일체로 일반음식점(상호:경성밥상)으로 이용중이었으나, 현황은 폐업되어 '공실' 상태임
2.집합건축물대장의 건축물 현황도상 원상복귀명령 가능성 있으므로 입찰시 확인요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52919 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 4933 성남아리스타 1층 130호

건물명: 성남아리스타 주건축물제1동

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 1,300,000,000원

토지면적: 10.07㎡ (약 3.05평)

토지지분: 10.066599999999998㎡ (약 3.05평)

건물면적: 34.56㎡ (약 10.46평)

건물지분: 34.56㎡ (약 10.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (본건 경매 신청 채권자로 추정)

건축물대장상 주용도: 업무시설(오피스텔) (건물 전체 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동에 위치하며, 지하철 8호선 및 분당선 환승역인 모란역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 함께 업무시설, 상업시설, 재래시장, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 모란역이 가까이 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 수월하며, 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2022-03-22, 1,222,000,000원)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부에는 다수의 가압류 및 압류 기록이 존재하며, 채권 총액은 약 12억 8천만원에 달합니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보상 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 현황 조사 시 점유 관계 및 임대차 내용을 면밀히 확인해야 할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상태 및 과거 이용

본건은 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 등록되어 있으며, 과거 인접 호수인 131호와 함께 '경성밥상'이라는 상호의 일반음식점으로 이용되었으나, 현재는 폐업된 상태로 공실로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 모란역 일대는 수도권에서 손꼽히는 유동인구를 자랑하는 상권입니다. 모란시장을 중심으로 활발한 상업 활동이 이루어지고 있으며, 젊은 층을 겨냥한 특화 거리 조성 사업도 추진되는 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행 중입니다. 이는 상업시설로서의 잠재력을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

모란역을 중심으로 다양한 상업시설, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 인근에 재래시장(모란시장)이 있어 전통적인 상업 활동도 활발한 지역입니다.

5.2. 주거 및 문화시설

주변에 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 배후수요가 존재합니다. 또한, 성남아트센터와 같은 문화시설이 인근에 위치하여 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현 공실 상태 및 운영 리스크

현재 본건은 폐업 후 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실이 장기화될 경우 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 원상복귀명령 가능성

집합건축물대장 현황도상 원상복귀명령 가능성이 있다는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 입찰 전 반드시 해당 내용을 면밀히 확인하고, 원상복귀에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한사항

본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(여수), 중로2류 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제5구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25) 등의 각종 도시계획 및 법적 제한이 존재합니다. 이러한 제한사항들이 향후 건물 이용 또는 재건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 모란역 초역세권이라는 뛰어난 입지를 자랑하는 근린상가입니다. 교통이 편리하고 주변 상권이 활발하며, 잠재적 고객층 또한 충분한 것으로 판단됩니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 특히 집합건축물대장상 원상복귀명령 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하여 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 깔끔한 소유권 취득이 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 모란역 초역세권의 우수한 입지 조건을 바탕으로 향후 상권 활성화 시 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 온전한 소유권을 확보할 수 있음.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 상가 투자로서 매력적인 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 13억원이며, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 원상복귀명령 가능성이라는 불확실성이 존재하므로, 이를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세 및 해당 리스크 해소 가능성 등을 종합적으로 검토한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권유합니다. 본건과 같은 유형의 상가는 감정가의 80~90% 수준에서 검토되기도 하나, 본건의 특수성을 감안할 때 더 면밀한 시장 조사 및 위험 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.