나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52875 [1] 경기도 하남시 신장동 430-22 신장동오피스텔 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 신장동 소재 ""신장 사거리"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장 및 지하철5호선 ""하남시청역""이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 제9층 제902호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 및 몰탈 위 페인트 마감 등임.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임.
창호 : 샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.
(상세내역은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기, 기계식 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로는 노폭 약 12m 내외의 도로가 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

신장동 430-22 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2016-05-31), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ 中 Ⅲ 기타 참고사항 참고 바람.

물건 비고

1.공부상 '신장동오피스텔'이라고 되어 있으나, 현황은 '루아22'로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 현황

본건은 성남지원 2025타경52875 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 경기도 하남시 신장동 430-22번지에 소재한 신장동오피스텔 9층 902호입니다. (1)

본건의 용도는 오피스텔이며, 감정가는 197,000,000원입니다. (1)

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 최OO입니다. (1)

건물 명칭은 공부상 '신장동오피스텔'이나 현황은 '루아22'로 표시되어 있습니다. (3)

1.2. 면적 정보

토지면적은 4.88㎡ (약 1.48평)이며, 건물면적은 34.66㎡ (약 10.49평)입니다. (1)

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다. (1)

건축물대장상 본 건물(신장동 오피스텔)의 총 대지면적은 261㎡ (약 79평)이며, 총 연면적은 2659.29㎡ (약 804.6평), 총 호실 수는 47호입니다. (7)

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 9층에 위치한 전유부입니다. (7, 8)

건물 사용승인일은 2019년 9월 26일입니다. (7)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 경기도 하남시 신장동 소재 "신장 사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. (2)

지역 지구는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류에 해당합니다. (1)

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 "하남시청역"이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. (2)

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측으로 노폭 약 12m 내외의 도로가 접해있습니다. (2)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2025년 4월 28일 접수된 최민국 근저당권 (채권액 38,000,000원)입니다. (5)

등기부상 채권 총액은 158,000,000원입니다. (5)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (6)

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인으로 한국토지주택공사(차승호)가 존재합니다. (4)

한국토지주택공사 임차인은 보증금 120,000,000원, 차임 100,000원으로 2024년 2월 22일 전입했으며, 2024년 1월 29일 확정일자를 받았습니다. (4)

등기부등본상에도 한국토지주택공사 명의의 주택임차권(채권금액 120,000,000원)이 2026년 6월 8일에 접수되었으며, 말소기준권리보다 선순위이고 '인수'로 기재되어 있습니다. (5)

따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 합니다. (5)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 하남시청역 및 신장 사거리 인근의 상업지역에 위치하여 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. (2)

배후 수요로는 주변 아파트 단지 및 오피스텔 거주자, 상가 이용객 등이 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설)

주변에 대규모 산업단지나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 상업 및 주거 복합 지역으로 판단됩니다. (9)

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

본건은 기본적인 위생설비, 급·배수시설, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다. (2)

인근에는 하남시청, 관공서, 각종 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

인근에는 하림초등학교, 하남중학교, 하남고등학교 등이 소재하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. (10)

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. (4, 5)

6.2. 건물 명칭 상이

공부상 명칭은 '신장동오피스텔'이나, 현황은 '루아22'로 표시되어 있어 추후 관리나 계약 시 혼동이 발생할 수 있습니다. (3)

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 하남시청역과 인접한 역세권 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. (2)

다만, 1억 2천만원의 선순위 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 존재하며, 이는 총 매수 비용에 포함하여 고려해야 합니다. (4, 5)

감정가는 197,000,000원이지만, 인수되는 보증금을 제외한 실질적 가치에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 하남시청역 초역세권 오피스텔로 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 신장 사거리 인근으로 풍부한 유동인구 및 배후 수요가 존재합니다.

* 감정가 대비 인수 보증금을 고려한 실질적 가치 분석을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시세가 3.3㎡당 약 570만원~670만원 (180,000,000원 ~ 220,000,000원 / 10.49평) 수준으로 형성되어 있어, 인수 보증금을 고려한 투자 시 수익성 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 197,000,000원이나, 낙찰자가 인수해야 하는 임차인 보증금이 120,000,000원이므로, 실질적인 인수 가치는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 77,000,000원 (197,000,000원 - 120,000,000원) 수준으로 파악됩니다.

주변 유사 면적 오피스텔의 시세가 180,000,000원 ~ 220,000,000원으로 형성되어 있는 점을 감안할 때, 본건의 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)은 시세 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 120,000,000원을 제외한 실질 가치인 77,000,000원을 기준으로, 경쟁률 및 투자 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 77,000,000원에서 85,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. (총 지출 예상 금액 = 입찰가 + 120,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.