나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57770 [1] 경기도 화성시 능동 1065-3 동탄푸르지오시티 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동소재 ""능리교차로"" 남동측 인근에 위치한 부동산으로서, 인근은 근린생활시설 및 오피스텔, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 7층 706호로서

외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔(방, 주방, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 등고평탄한 토지로서, 주상복합건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 35m내외의 포장도와 접하며 북서측 및 동남측으로 약 25m내외의 포장도와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

대항력과 우선변제권 있는 임차인 있음. 매각대금으로 임차인의 임차보증금 전액 변제되지 않으면 매수인이 임차보증금 잔액을 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경57770(1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 화성시 능동 1065-3 동탄푸르지오시티 7층 706호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 120,000,000원입니다.

토지 면적은 8.78㎡ (약 2.66평)이며, 건물 면적은 31.80㎡ (약 9.62평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 김OO입니다.

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능리교차로" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

본건은 남서측으로 약 35m, 북서측 및 동남측으로 약 25m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 1. 주변 환경

본건이 위치한 경기도 화성시 능동 일대는 대규모 택지개발 지역으로, 주변에 능동초등학교(0.9km), 예당고등학교(0.8km) 등 교육시설이 있습니다. 또한, 노브랜드 화성능동점, GS더프레시 화성기산점 등 근린생활시설이 가까이 위치해 있습니다.

현재까지 검색된 정보에 따르면, 본 물건 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설의 영향은 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인 김보람 씨가 거주 중입니다.

임차인 김보람 씨는 2022년 10월 4일 전입 신고를 하였고, 2022년 9월 13일 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 140,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

말소기준권리인 화성시의 압류(2023년 11월 29일)보다 임차인의 확정일자(2022년 9월 13일)가 앞서므로, 임차인은 우선변제권을 보유하고 있습니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 매각대금으로 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 임차보증금 잔액을 인수해야 합니다. 감정가는 120,000,000원이나 임차보증금이 140,000,000원이므로, 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 있습니다.

집합건물 등기부 요약상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건 명세서의 주의사항에 따라 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 경기도 화성시 능동 1065-3 일대는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(화성동탄(1))에 해당합니다.

인근 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 주상복합건부지로 이용 중에 있습니다.

대로1류(폭 35m~40m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있어 상업 활동 및 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

최근 시세 정보에 따르면, 유사 오피스텔의 매매가는 95,000,000원에서 128,000,000원 사이로 거래되고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 "능리교차로" 남동측 인근에 위치하며, 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변에 노브랜드 화성능동점, GS더프레시 화성기산점 등 다양한 생활 편의시설이 있습니다.

교육 시설로는 능동초등학교, 예당고등학교 등이 도보 거리 내에 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력과 우선변제권을 가진 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 임차보증금(140,000,000원)이 감정가(120,000,000원)보다 높아, 매각대금으로 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 능동의 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주변 상권 역시 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금이 감정가를 초과하여 매수인이 보증금 잔액을 인수할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 위험 요인입니다. 이로 인해 실질적인 매수인의 부담은 매각대금 외에 임차보증금 잔액만큼 증가할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

해당 오피스텔은 동탄푸르지오시티에 위치하며, 화성시 능동 일대의 개발 및 교통망 확충(KTX 동탄역, GTX-A노선 등)에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에 삼성전자 화성캠퍼스 등 대규모 산업단지가 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 임차인 관련 리스크를 충분히 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 보면, 동탄푸르지오시티 오피스텔의 31~32㎡(약 9.5평) 면적대가 95,000,000원에서 128,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

매수인이 임차보증금 잔액을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 임차인의 보증금 140,000,000원이 실질적인 매수인의 최소 투자 금액이 될 수 있습니다.

따라서, 현재 시세 및 인수해야 할 임차보증금을 감안하여, 실질적인 총 투자 비용이 시세보다 낮아지는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예를 들어, 만약 현재 시세가 130,000,000원이라면, 보증금 140,000,000원을 모두 부담해야 하므로, 총 투자 비용을 130,000,000원으로 맞추려면 입찰가는 130,000,000원 - (140,000,000원 - 130,000,000원) = 120,000,000원 미만으로 낮추어야 합니다.

신중한 권리분석 및 현장 확인을 통해 예상 입찰가를 결정해야 하나, 현재 정보만으로는 실질적인 매수인의 총 부담액이 140,000,000원임을 감안할 때, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 시세 및 낙찰 후 예상 임대 수익률을 고려하여 결정하는 것을 제안합니다.

이 경우, 실제 총 인수 금액은 입찰가 + 임차보증금 잔액 인수분이 됩니다.

* 입찰가: 90,000,000원 ~ 110,000,000원 (제안 범위)

* 예상 총 부담액: 입찰가 + (140,000,000원 - 입찰가) = 140,000,000원 (임차보증금 전액 인수 시)

* 따라서, 실질적인 투자 총액은 보증금 140,000,000원을 중심으로, 해당 가격대의 시세 및 향후 임대수익 가능성을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.1.물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경57770(1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 화성시 능동 1065-3 동탄푸르지오시티 7층 706호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 120,000,000원입니다.

토지 면적은 8.78㎡ (약 2.66평)이며, 건물 면적은 31.80㎡ (약 9.62평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 김OO입니다.

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능리교차로" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

본건은 남서측으로 약 35m, 북서측 및 동남측으로 약 25m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 1. 주변 환경

본건이 위치한 경기도 화성시 능동 일대는 대규모 택지개발 지역으로, 주변에 능동초등학교(0.9km), 예당고등학교(0.8km) 등 교육시설이 있습니다. 또한, 노브랜드 화성능동점, GS더프레시 화성기산점 등 근린생활시설이 가까이 위치해 있습니다.

현재까지 검색된 정보에 따르면, 본 물건 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설의 영향은 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인 김보람 씨가 거주 중입니다.

임차인 김보람 씨는 2022년 10월 4일 전입 신고를 하였고, 2022년 9월 13일 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 140,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

말소기준권리인 화성시의 압류(2023년 11월 29일)보다 임차인의 확정일자(2022년 9월 13일)가 앞서므로, 임차인은 우선변제권을 보유하고 있습니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 매각대금으로 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 임차보증금 잔액을 인수해야 합니다. 감정가는 120,000,000원이나 임차보증금이 140,000,000원이므로, 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 있습니다.

집합건물 등기부 요약상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건 명세서의 주의사항에 따라 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 경기도 화성시 능동 1065-3 일대는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(화성동탄(1))에 해당합니다.

인근 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 주상복합건부지로 이용 중에 있습니다.

대로1류(폭 35m~40m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있어 상업 활동 및 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

최근 시세 정보에 따르면, 유사 오피스텔의 매매가는 95,000,000원에서 128,000,000원 사이로 거래되고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 "능리교차로" 남동측 인근에 위치하며, 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변에 노브랜드 화성능동점, GS더프레시 화성기산점 등 다양한 생활 편의시설이 있습니다.

교육 시설로는 능동초등학교, 예당고등학교 등이 도보 거리 내에 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력과 우선변제권을 가진 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 임차보증금(140,000,000원)이 감정가(120,000,000원)보다 높아, 매각대금으로 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 능동의 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주변 상권 역시 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금이 감정가를 초과하여 매수인이 보증금 잔액을 인수할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 위험 요인입니다. 이로 인해 실질적인 매수인의 부담은 매각대금 외에 임차보증금 잔액만큼 증가할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

해당 오피스텔은 동탄푸르지오시티에 위치하며, 화성시 능동 일대의 개발 및 교통망 확충(KTX 동탄역, GTX-A노선 등)에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에 삼성전자 화성캠퍼스 등 대규모 산업단지가 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 임차인 관련 리스크를 충분히 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 보면, 동탄푸르지오시티 오피스텔의 31~32㎡(약 9.5평) 면적대가 95,000,000원에서 128,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

매수인이 임차보증금 잔액을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 임차인의 보증금 140,000,000원이 실질적인 매수인의 최소 투자 금액이 될 수 있습니다.

따라서, 현재 시세 및 인수해야 할 임차보증금을 감안하여, 실질적인 총 투자 비용이 시세보다 낮아지는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예를 들어, 만약 현재 시세가 130,000,000원이라면, 보증금 140,000,000원을 모두 부담해야 하므로, 총 투자 비용을 130,000,000원으로 맞추려면 입찰가는 130,000,000원 - (140,000,000원 - 130,000,000원) = 120,000,000원 미만으로 낮추어야 합니다.

신중한 권리분석 및 현장 확인을 통해 예상 입찰가를 결정해야 하나, 현재 정보만으로는 실질적인 매수인의 총 부담액이 140,000,000원임을 감안할 때, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 시세 및 낙찰 후 예상 임대 수익률을 고려하여 결정하는 것을 제안합니다.

이 경우, 실제 총 인수 금액은 입찰가 + 임차보증금 잔액 인수분이 됩니다.

* 입찰가: 90,000,000원 ~ 110,000,000원 (제안 범위)

* 예상 총 부담액: 입찰가 + (140,000,000원 - 입찰가) = 140,000,000원 (임차보증금 전액 인수 시)

* 따라서, 실질적인 투자 총액은 보증금 140,000,000원을 중심으로, 해당 가격대의 시세 및 향후 임대수익 가능성을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.