나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57739 [1] 경기도 용인시 기흥구 언남동 380-7 1층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 구성동 소재 "구성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층건내 1층 1호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 소로, 서측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2024-12-06)(국지도로)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2024-12-06)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 인대관계는 미상임. 2) 본건은 용인도시관리계획(언남지구 지구단위계획)내에 소재하고 있음. 3) 본건은 소유자(박영덕) 외 공유지분 건물로서, 귀 제시목록에 따른 지분의 위치확인이 곤란한바 전체를 기준으로 평가하되, 지분비율에 의거 사정하였으니, 경매참여시 재확인 바람.

물건 비고

지분매각, 공유자 우선매수신고 제한있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물현황

본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동 380-7번지에 소재하며, 도로명 주소는 경기도 용인시 기흥구 구성로78번길 8 (언남동)입니다. 해당 물건은 다세대주택으로, 1990년 8월 9일 사용승인된 건물 내 1층 1호입니다.

1.2. 면적및건물구조

토지 면적은 34.07㎡ (약 10.3평)이며, 토지 지분은 4.541531㎡입니다.

건물 면적은 39.90㎡ (약 12.07평)이며, 건물 지분은 5.31867㎡입니다.

건물은 벽돌조 슬래브지붕의 2층 건물로, 본건은 해당 건물의 1층 1호입니다. 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

건축물대장 상 해당 건물 전체의 건축면적은 약 88.92㎡ (약 26.9평), 연면적은 약 266.76㎡ (약 80.7평)입니다.

1.3. 감정가및매각대상

본건의 감정평가액은 40,000,000원입니다.

매각 대상은 해당 물건의 토지 및 건물 지분입니다.

본건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동에 위치하며, 주변에 구성초등학교가 소재합니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m) 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역(기간: 25.8.26~26.8.25, 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)에 해당합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건은 수원지방법원 2025타경57739 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2025년 9월 5일 접수된 2번 박영덕 지분 강제경매 (채권자: 주식회사한국채권관리대부, 채권액: 74,540,821원)로 추정되며, 본 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. 지상권의 존재 여부 및 내용은 별도 확인이 필요합니다.

등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 현재 경매 절차와 관련된 채권 외 기타 권리 사항이 요약된 것으로 해석될 수 있으며, 상세 내역은 등기부를 통해 재확인해야 합니다.

3.2. 임차인현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 '기타참고사항'에 "임대관계는 미상임"이라고 명시되어 있어, 임차인 존재 여부 및 계약 관계는 불분명합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 및 연립 주택 거래가는 전용면적 약 46.665㎡(약 14평)의 경우 2억 2,800만원 (2026년 5월), 전용면적 약 57.73㎡(약 17.5평)의 경우 2억 700만원 (2024년 7월)에 거래되었습니다. 비교적 신축인 69.9㎡(약 21평) 타운하우스는 5억 6,900만원에 거래된 사례도 있습니다.

본건의 감정가는 40,000,000원으로, 전용면적 39.90㎡(약 12평) 대비 감정가가 주변 시세에 비해 매우 낮게 책정되어 있습니다. 이는 지분 매각이라는 특수성과 미확인 임대차 관계 등의 영향일 수 있습니다.

5. 생활정보

인근에 구성초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스 설비 등 기본적인 편의시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아니므로 향후 재산권 행사 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고 제한: 공유자는 우선매수신고권을 행사할 수 있으나, 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 차회 기일부터는 우선권이 없습니다. 이러한 절차적 제한을 반드시 숙지해야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 인수 보증금은 없으나 임대차 관계가 불분명하므로, 명도 또는 임대차 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 내용 및 영향력에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 건물 노후도: 1990년에 건축된 건물로 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 용인시 기흥구 언남동 소재 다세대주택 지분으로, 감정가는 40,000,000원입니다. 주변 유사 부동산의 시세가 2억원 이상임을 감안할 때, 감정가가 매우 낮게 책정되어 있습니다. 이는 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 임대차 관계 미상, 소멸되지 않는 지상권 등 여러 특수 및 위험 요인이 반영된 결과로 보입니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 선행한다면, 낮은 감정가를 바탕으로 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 저평가된 지분 가치: 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가는 지분 매각이라는 특수성을 고려하더라도 시세 차익의 잠재력을 시사합니다.

* 소형 면적의 실수요 가능성: 39.90㎡(약 12평)의 전용면적은 1인 가구 실수요자에게도 매력적일 수 있어, 향후 명확한 소유권 확보 시 활용도가 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 용인시 도시계획 상 지정된 지역들이 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 40,000,000원입니다. 최근 유사 물건의 시세가 2억원 이상임을 고려할 때, 시세 대비 매우 낮은 감정가입니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 제한, 임대차 관계 미상, 소멸되지 않는 지상권 등 다수의 위험 요인이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 위험 요인을 고려하여, 감정가 대비 소폭 상승한 50,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 정확한 물건 가치와 위험 요인을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.