나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57534 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 939-5 코스모골드 4층409호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정산감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""동수원사거리"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근은 자유로우며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로
보아 일반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상16층 건물 내 제4층 제409호로서,

외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 페인트 및 내부 인테리어 마감 등
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중임.
(후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, '주상용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로를 통하여 1번국도와 연계되며, 동측으로 노폭
약25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합)
, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구,
아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57534 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김은애

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 939-5, 코스모골드 4층 409호

건물명: 코스모골드

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 3층, 지상 16층 건물 내 제4층 제409호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

집합건물 개요:

- 총 층수: 지상 16층, 지하 3층

- 사용승인일: 2014년 07월 22일

- 총 세대수: 약 266세대 (건축물대장상 266호)

- 건물 총 면적: 9,315.545㎡ (약 2,818평)

- 토지 면적: 1,206.7㎡ (약 365평)

1.1. 2. 면적 정보

토지 면적: 4.38㎡ (약 1.32평)

토지 지분: 4.383㎡ (약 1.32평)

건물 면적: 14.88㎡ (약 4.50평)

건물 지분: 14.877㎡ (약 4.50평)

1.1. 3. 감정가

감정가: 57,000,000원

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "동수원사거리" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근은 용이하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건 또한 일반적인 수준으로 평가됩니다. 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접하며, 동측으로는 노폭 약 25미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 기타 용도지구: 방화지구, 시가지경관지구(일반)

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26까지, 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 대상)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 현황

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김은애입니다.

말소기준권리는 채권자 김은애가 신청한 강제경매개시결정(2025타경57534) 등기입니다.

등기부상 을구 3번 순위로 김은애의 주택임차권 등기(2025. 5. 22. 등기)가 존재하며, 권리 분석상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 파악됩니다.

그러나 채권자 김은애가 임차인이자 경매 신청인으로서 자신의 보증금 62,000,000원의 회수를 위해 경매를 진행한 것으로 보입니다. 따라서, 통상적인 경우라면 경매 절차에서 배당을 통해 임차 보증금이 전액 변제될 가능성이 높으며, 이 경우 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 2. 임차인 정보

* 임차인: 김은애

* 보증금: 62,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 21일

* 배당신고일자: 2025년 05월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 채권자로서 경매를 신청하였으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. (단, 채권자가 임차인 본인이므로 변제 가능성 높음)

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 (2025년 12월 기준 유사 물건 거래 사례)

* 휴림빌 (2016년식, 44.37㎡, 4층): 155,000,000원 (약 1,156만원/평)

* I'MHOME (2015년식, 17.59㎡, 5층): 72,000,000원 (약 1,353만원/평)

* 진영빌라 (1991년식, 84.12㎡, 4층): 178,000,000원 (약 699만원/평) - 비교적 오래된 대형 평형으로 참고용

1.4. 2. 본 물건 시세 적정성

본 물건의 건물 전용 면적은 14.88㎡ (약 4.50평)입니다.

주변 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 거래 사례를 바탕으로 평당 가격을 환산 시, 약 1,156만원 ~ 1,353만원 수준으로 분석됩니다.

이를 본 물건 면적(4.50평)에 적용하면, 예상 시세는 약 5,202만원 ~ 6,088만원 범위로 산출됩니다.

감정가 5,700만원은 이러한 시세 범위 내에 있어 적정하다고 판단됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 내부 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 내부는 페인트 및 인테리어 마감으로 되어 있습니다.

1.5. 2. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 화재탐지, 소방, 승강기, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 3. 토지 형상 및 이용 상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

물건 명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(김은애)이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 비록 채권자가 임차인 본인으로 경매를 신청하였기에 보증금 회수 가능성이 높다고 판단되나, 낙찰 후 배당 결과에 따라 잔액 인수 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 2. 토지이용계획 관련 리스크

본 물건은 방화지구, 시가지경관지구, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 대상) 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동 중심 상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 감정가는 주변 시세 범위 내에 있으며, 건물 및 토지 상태 또한 양호한 편입니다.

가장 큰 권리상 특징은 대항력 있는 임차인이자 경매 신청인인 김은애 씨의 존재입니다. 이는 통상적인 낙찰 시 인수 보증금 부담을 덜 수 있는 긍정적 요인이 될 수 있으나, 배당 과정에서의 변제 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

다양한 법적 제한이 존재하나, 주거용 또는 소형 상가 용도로 활용 가치가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 도심 상업지역 내 소형 주택으로, 1인 가구 수요 풍부

* 동수원사거리 인근 역세권 잠재력 보유 (교통 요지)

* 채권자가 임차인이므로, 명도 및 보증금 인수 관련 리스크 완화 가능성

* 시세 대비 합리적인 감정가

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 57,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 유사 물건의 평당 가격은 약 1,156만원 ~ 1,353만원으로 나타납니다. 본 물건의 전용면적(14.88㎡, 약 4.50평)을 고려할 때, 시장 가치는 약 5,200만원 ~ 6,100만원 범위로 추정됩니다.

채권자가 임차인 본인으로 자신의 보증금 62,000,000원을 회수하기 위한 경매임을 감안할 때, 최소한 임차인 보증금 수준 이상의 낙찰가는 임차인의 보증금 전액 변제를 기대할 수 있습니다.

따라서, 시장 가치 및 채권자(임차인)의 권리 관계를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 보고서에서는 보수적으로 65,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가: 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.