나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1653 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1040 엘리시아아이티타워 5층513호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설,
각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제5층 제513호로서,
외벽 : 페어글라스 및 화강석 붙임 마감 등,
창호 : 시스템 창호임.

이용상태

'업무시설(사무소)'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 세장형 평지로서, 업무 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 10미터, 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)
(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대
주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

업무시설(사무소)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1653 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1040 엘리시아아이티타워 5층513호

용도: 업무시설

감정가: 197,000,000원

토지면적: 4.64㎡ (약 1.40평)

토지지분: 4.64㎡ (약 1.40평)

건물면적: 28.49㎡ (약 8.62평)

건물지분: 28.49㎡ (약 8.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주의사항: 업무시설(사무소)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 상업시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 번화한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 분당선 수원시청역이 도보 거리에 있어 서울 강남 등 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 경수대로 및 42번 국도 이용이 용이합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 총 15층 규모의 엘리시아아이티타워 내 5층 513호입니다. 외벽은 페어글라스 및 화강석 마감으로 되어 있으며, 시스템 창호가 설치되어 있습니다. 건물 내에는 위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상태

토지는 3필지가 일단의 세장형 평지로, 업무 및 상업용 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로로는 서측으로 노폭 약 10미터, 또 다른 서측으로 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로1류, 소로2류 등으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 대상)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 17일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 195,600,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사뮤온셀 (손영규)

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025년 9월 8일

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사스태프프로젝트

보증금: 3,000,000원

차임: 550,000원

배당신고일자: 2025년 11월 19일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

위 임차인들 모두 대항력이 없으므로, 낙찰 후 별도로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

등기부상의 권리들 또한 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 275,110,523원입니다.

4. 상권분석

수원시청 인근의 중심 상업 및 업무지구에 위치하여 금융, 보험, 행정 관련 업종이 밀집해 있습니다. 또한 수원 최대 산업단지인 삼성전자 수원사업장, KBS 등이 인접해 있어 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다. 수원 인계동은 사업체 수가 경기도에서 가장 많은 지역 중 하나로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 문화 및 편의시설

본 물건은 경기도 문화의 전당, 수원시청, 효원공원 등 문화 및 행정시설이 인접해 있으며, 뉴코아 아울렛, CGV 동수원점(씨네파크) 등 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 기타

수원시 최대 유흥가 중 하나인 인계동 지역은 과거 불법 전단지 살포 등 문제가 있었으나, 현재는 단속 강화로 인해 정비된 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 업무시설(사무소) 용도로, 일반 주거용으로는 사용이 제한됩니다.

* 토지이용계획상 방화지구, 비행안전구역 등 다수의 도시계획 규제가 존재하나, 현재 업무시설 용도에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

* 별도의 혐오시설이 보고서에 언급되지는 않았으나, 주변 지역의 유흥업소 밀집으로 인한 특성(과거 호객행위, 전단지 문제 등)은 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근 핵심 상업 및 업무지구에 위치한 엘리시아아이티타워 내 섹션 오피스로, 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 관계를 보유하고 있습니다. 소형 면적으로 투자 접근성이 용이하며, 주변의 풍부한 배후수요와 발달된 상권을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청 인근 중심 상업/업무지구라는 강력한 입지적 이점.

* 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 투자 대상.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮음.

* 수원시의 높은 사업체 수와 풍부한 임대 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 197,000,000원을 기준으로, 인수 보증금(0원) 및 제반 권리 분석 결과, 채권 총액 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 변동성이 있을 수 있으므로, 철저한 시세 조사와 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.