나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34402 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 중소규모의 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위한경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물내 제7층 제705호로서, (사용승인일: 2020.04.09) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 알미늄새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(폐문부재로 내부확인은 못함)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 1 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금294,000,000원 -점유개시일: 2021.02.22 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 부천지원 2025타경34402 (1) 사건으로, 경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리 주건축물제1동 7층705호에 소재한 오피스텔입니다.

감정가는 298,000,000원이며, 토지면적은 15.00㎡ (약 4.54평)이고 건물면적은 55.66㎡ (약 16.84평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 하OO입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2020년 04월 09일입니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미구청" 북동측 인근에 위치합니다 [cite: none from provided text].

주위 환경은 오피스텔, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제7층 제705호에 해당하며, 2020년 04월 09일에 사용승인을 받았습니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 알루미늄새시로 마감되었습니다.

현재 오피스텔로 이용 중이나, 현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인은 불가했습니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 이용 상태

토지는 가장형의 평지로, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중에 있습니다.

2. 권리분석

본건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 등기사항전부증명서 을구 순위 1번에 "주택임차권"이 등기 설정되어 있으며, 말소기준권리는 갑구 순위 5번의 강제경매 개시 결정입니다.

선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

2.1. 임차인 현황

* 임차인: 하준영 (하 )

* 보증금: 294,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 02월 22일

* 확정일자: 2021년 01월 29일

* 배당신고일자: 2025년 03월 10일

* 대항력: 있음

권리분석상, 임차인의 전입일자(2021-02-22)보다 확정일자(2021-01-29)가 빠르며, 임차인이자 강제경매 채권자인 하준영이 보증금 294,000,000원으로 경매를 신청한 상황입니다. 이 경우, 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받을 가능성이 매우 높으므로, 낙찰자가 보증금을 추가로 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 배당표 확정 전까지는 잔액 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

현재 명시된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

2.2. 등기부 요약

* 을구 1번 (주택임차권): 하준영, 보증금 294,000,000원, 인수 조건. (2021-02-22 전입, 2021-01-29 확정)

* 갑구 5번 (강제경매): 하준영, 294,000,000원, 말소기준권리.

3. 상권분석

해당 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

건물은 업무시설 및 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

건물은 2020년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 현대적인 오피스텔로서 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

주변에 원미구청이 위치해 있으며, 관련 관공서 및 행정시설 접근이 용이할 수 있습니다.

주변 교통 상황은 보통으로, 대중교통 및 차량 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 294,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 앞서 권리분석에서 언급했듯, 채권자가 임차인과 동일인이므로 보증금 회수 가능성이 높으나, 법적 절차 및 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당되나, 본 물건의 주용도(업무시설)는 허가 대상에서 제외될 가능성이 높습니다. 다만, 관련 법규를 재확인할 필요가 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

6. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건 인근에 직접적으로 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 지역 자체는 업무시설, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재된 일반적인 도심 환경입니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 부천시 원미구의 주거 및 상업지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

가장 큰 특징은 임차인이자 강제경매 채권자인 하준영(하 )이 동일인이라는 점으로, 이 경우 통상적으로 임차인이 경매 절차를 통해 보증금을 전액 회수할 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금 부담이 없거나 매우 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 법적 절차상의 불확실성은 존재하므로, 입찰 전 관련 서류를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 유지보수 비용이 적게 들고 선호도가 높습니다.

* 입지: 원미구청 인근으로 행정 및 상업시설 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확화 가능성: 임차인이 경매 신청 채권자인 상황은 낙찰 후 권리 관계를 명확하게 정리할 수 있는 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가 산정

현재 경매 감정가는 298,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적(55.66㎡)의 오피스텔 매매가는 대략 270,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 감정가 298,000,000원은 현재 시장가 범위 내에 있습니다.

임차인 보증금 294,000,000원에 대해, 해당 임차인이 경매 신청 채권자이므로 보증금을 전액 배당받을 가능성이 높아 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

따라서, 현재 시장 시세를 고려하고 권리 관계가 명확하게 정리될 가능성을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 280,000,000원에서 295,000,000원 사이로 제시하며, 입찰 참여 시에는 보증금 인수 여부를 포함한 최종 권리관계와 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

현 시세 및 주변 경쟁 물건의 낙찰가를 고려하여 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.