나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512032 [1] 인천광역시 서구 경서동 753-3 대명주택 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트, 산업단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 공항철도("검암역")등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 기호(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물내 3층 302호로서, (사용승인일 : 2011년 04월 21일) 외 벽: 벽돌쌓기 등 마감. 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지의 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512032 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 경서동 753-3 대명주택 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 111,000,000원

* 토지 면적: 29.17㎡ (약 8.82평)

* 건물 면적: 49.35㎡ (약 14.93평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 토지 거래 허가 구역 (외국인 주택용도 취득 한정): 2025.08.26 ~ 2026.08.25 (현재 지정 기간 만료)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 본 물건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 아파트, 산업단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

* 본건까지 차량의 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 공항철도 "검암역"이 인근에 있어 교통 여건은 보통입니다.

* 건물의 구조 및 이용 상태

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 3층 302호입니다.

* 사용승인일은 2011년 04월 21일입니다.

* 외벽은 벽돌쌓기 등 마감되었으며, 창호는 샷시창호 등입니다.

* 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 건물 설비 내역

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비 및 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용 상태 및 인접 도로

* 본건 토지는 평지의 사다리형이며, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 말소기준권리는 2022년 02월 24일 접수된 인천세무서장의 압류(갑7)입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 119,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-12

* 확정일자: 2021-09-07

* 배당신고일자: 2022-04-14

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을5)으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 등기부 채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 약 3,717,100,000원입니다. (주의: 이는 개별 물건 감정가 대비 매우 높은 금액으로, 전체 채무액을 나타낼 수 있습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 5번 주택임차권(한국토지주택공사, 119,600,000원)이 "매수인에게 대항할 수 있는 권리"로 명시되어 있습니다. (다만, 서울보증보험 주식회사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출되었습니다.)

4. 상권분석

* 주변 건물 시세 현황 (2026년 1월 기준)

* 752-4번지 (크리스탈빌, 56.24㎡, 3층): 8,500만원 (약 151만원/㎡)

* 738-12번지 (그레이스파크빌, 47.76㎡, 3층): 9,000만원 (약 188만원/㎡)

* 730-3번지 (보람아트빌2차, 44.88㎡, 2층): 7,600만원 (약 169만원/㎡)

* 본건 면적 대비 시세

* 본건 건물면적: 49.35㎡ (약 14.93평)

* 주변 평균 거래가: 약 160만원 ~ 190만원/㎡

* 본건 환산 시세: 49.35㎡ * 170만원/㎡ (평균치) = 약 83,895,000원

* 감정가 대비 시세

* 감정가: 111,000,000원

* 최근 실거래가 평균: 약 83,666,667원

* 본건의 감정가가 최근 실거래가 대비 약 32% 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

* 인근에 경서초등학교 등 교육 시설이 있습니다.

* 주위는 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역 특성

* 산업단지가 인근에 위치하여 관련 종사자들의 수요가 있을 수 있습니다.

* 주변이 공동주택 밀집 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 가능성

* 을구 5번 주택임차권 (서울보증보험(LH), 119,600,000원)은 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있습니다.

* 말소동의 확약서가 제출되었으나, 낙찰 후 임차인이 보증금을 회수하지 못할 경우 인수될 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 이 경우 추가적인 인수 금액이 발생합니다.

* 토지 거래 허가 구역 (과거 지정 이력)

* 본 물건은 과거 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (2025.08.26 ~ 2026.08.25). 현재는 지정 기간이 만료되었으나, 향후 정책 변화 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

* 감정가와 시세 격차

* 감정평가액(111,000,000원)과 최근 실거래가(약 7,600만 원 ~ 9,000만 원) 간 상당한 차이를 보이므로, 적정 입찰가 산정에 주의가 필요합니다.

* SGI 인수 조건 변경

* 'SGI 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 교통망이 비교적 양호한 지역에 소재합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점과, 권리 분석상 인수될 수 있는 임차권(서울보증보험, 119,600,000원) 존재는 주요 고려 사항입니다.

* 임차권의 인수 여부가 낙찰 후 실제 부담 금액을 결정하는 핵심 요소이므로, 이에 대한 명확한 파악 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 본 물건의 잠재적 가치는 임차권 인수 위험이 해소될 경우, 시세 이하의 낙찰을 통해 확보될 수 있습니다.

* 인천 서구 지역의 지속적인 개발 가능성과 공항철도 검암역의 교통 편의성 증대 효과를 고려할 수 있습니다.

* 법원 문건(물건명세서, 현황조사서 등) 및 임차인과의 소통을 통해 임차권 인수 여부를 확실히 파악하는 것이 투자 성공의 열쇠입니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

* 본건 면적 (49.35㎡) 기준, 주변 최근 실거래가(2026년 1월)는 7,600만원 ~ 9,000만원 (㎡당 약 160만~190만원)으로 파악됩니다.

* 이를 토대로 산정한 본건의 적정 시세는 약 83,895,000원 수준입니다.

* 인수 금액 고려

* 박 임차인: 보증금 0원, 대항력 없음.

* 서울보증보험(LH) 임차인: 보증금 119,600,000원, 대항력 없음.

* 중요: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 인수 가능성이 있습니다. 말소동의 확약서가 제출되었으나, 법적 효력 및 최종 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계 (제공된 표 기준): 0원.

* 예상 입찰가 산정

* 현재 시세(약 8,400만원) 대비 감정가(111,000,000원)가 높으므로, 감정가 이하로 접근해야 합니다.

* 가장 큰 변수는 서울보증보험(LH)의 임차권(119,600,000원) 인수 여부입니다.

* 만약 임차권이 인수되지 않는 경우:

* 주변 시세 수준 및 권리 분석의 불확실성을 감안하여, 시세 하단인 7,600만원에서 8,500만원 사이를 고려할 수 있습니다.

* 권장 범위: 7,000만원 ~ 8,000만원 (적정 시세보다 낮게, 잠재적 리스크에 대비)

* 만약 임차권이 인수되는 경우:

* 낙찰가 외 119,600,000원을 추가로 부담해야 하므로, 본 물건은 투자 가치가 현저히 떨어집니다. 이 경우 입찰을 재고해야 합니다.

* 최종 제안: 임차권 인수 문제가 명확히 해결(말소)될 경우, 7,000만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.