나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512217 [1] 인천광역시 남동구 만수동 839-39 한솔리치빌 302동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수3동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '한솔리치
빌' 제302동 내에 소재하며, 인근일대는 주로 다세대주택들이 밀집하여 소재하는 주거지대
로서 주위는 아파트단지, 학교 등으로 이루어진 지역으로서 북측 인근으로 야산(만수산)이
위치함.

교통상황

본 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통
수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 3층 301호로서
외벽 : 스톤코트, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 남하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

만수동 839-39 :준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512217 (1)

채권자: 주택도시보증공사

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 839-39 한솔리치빌 302동 3층301호

건물명: 한솔리치빌 302동 301호

용도: 다세대주택

준공년도: 2010년 07월 07일 (건축물표제부 기준)

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 28.58㎡ (약 8.65평)

건물면적: 67.68㎡ (약 20.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 정보

감정가: 171,000,000원

최초 감정 시점: (자료 미제공)

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수3동행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 주로 다세대주택들이 밀집한 주거지대이며, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

북측 인근으로는 야산(만수산)이 위치하고 있습니다.

2.2. 토지 이용 및 도로 현황

토지는 제형에 유사하며 남하향의 완경사지를 평탄하게 조성하여 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 교통 및 편의시설

본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근 만수3동행정복지센터가 소재하여 기본적인 행정 편의시설 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: '갑6' 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.09.09 접수, 권리금액 184,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: '을5' 주택임차권 (권리자: 김혜성, 권리금액: 184,000,000원)

기타 말소 대상 권리: (등기부요약 정보 참조)

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: '을구 순위 5번 주택임차권'은 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'에 따라 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김혜성

보증금: 184,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-11

확정일자: 2021-05-10

배당신고일자: 2023-07-27

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* '갑2' (2011-08-29): 이강복 소유권 이전

* '을5' (2023-07-27): 김혜성 주택임차권 (184,000,000원, 전입 2021-06-11, 확정 2021-05-10) - 말소 예정

* '갑3' (2021-07-14): 강성호 소유권 이전

* '갑6' (2025-09-09): 주택도시보증공사 강제경매 (184,000,000원) - 말소기준권리

3.5. 공부와의 차이

없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 인천 남동구 만수동의 전형적인 다세대주택 밀집 주거 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 공동주택 단지 및 학교가 분포하여 기본적인 주거 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스 접근이 용이합니다.

4.2. 주변 시세 비교

제공된 JSON 정보를 기반으로 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 인천 남동구 만수동 841-27번지 대명빌라 (1991년식, 35.91㎡, 약 10.86평): 3,000만원. (거래 가격이 매우 낮아 직접 비교에는 한계가 있습니다.)

* 2026년 3월, 인천 남동구 만수동 856-10번지 이안애 (2016년식, 45.75㎡, 약 13.84평, 연립): 16,300만원. (비교적 최신식 건물이나 용도가 연립으로 일부 차이가 있습니다.)

* 2026년 3월, 인천 남동구 만수동 944-19번지 성덕빌라 (1991년식, 36.51㎡, 약 11.05평, 다세대): 9,300만원. (건축 연식이 오래된 편입니다.)

본건(한솔리치빌 302동 301호)은 2010년식, 67.68㎡ (약 20.47평)이며 감정가는 171,000,000원입니다. 이는 평당 약 835만원 수준입니다.

제공된 JSON 정보의 거래 사례들은 건축 연식, 면적, 건물 종류 등에 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 제약이 있습니다. 다만, 본건의 감정가는 비교적 최근에 거래된 성덕빌라의 평당 가격(약 840만원/평)과 유사한 수준이며, 최신식 이안애의 평당 가격보다는 낮은 수준으로, 건물의 연식과 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 3층 301호입니다.

외벽: 스톤코트, 페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

창호: 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호

난방: 보일러 설비에 의한 개별난방 구조

기타 설비: 위생설비, 급배수설비, 출입구 보안개폐설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 내부 이용 상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구성은 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 2개 등으로 추정됩니다.

(본건 내부 이용상태는 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준으로 평가되었음을 참고하시기 바랍니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 을구 5번 주택임차권(김혜성)은 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰 후 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기"라는 문구가 물건명세서에 언급되었으나, 이는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 실질적으로 소멸되는 것으로 해석됩니다. 최종 권리 관계는 등기부등본 및 법원의 공고를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 준주거지역

* 가축사육제한구역 (남동구)

* 상대보호구역 (인천동부교육지원청)

* 절대보호구역 (인천동부교육지원청)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 2025.08.26 ~ 2026.08.25 지정기간 만료 예정)

이러한 용도 제한은 향후 재건축이나 용도 변경 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 확인 사항

본건 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문조사를 근거로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 설비 등은 현장 방문을 통해 반드시 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 주거 밀집 지역 내에 자리하고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 권리 관계가 매우 명확하며, 낙찰 후 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

건물은 2010년식으로 15년차를 맞이하였으며, 철근콘크리트 구조로 기본적인 주거 생활에 필요한 설비를 갖추고 있습니다.

주변에 행정복지센터, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교통 여건도 보통 수준입니다.

토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하지만, 일반적인 주거 용도로서는 문제가 없습니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 권리 관계 명확화로 인한 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 공실 우려가 적음.

* 인근 편의시설 접근성 양호.

* 건축 연식이 비교적 최신이어서 즉각적인 수리 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 171,000,000원

건물 면적: 67.68㎡ (약 20.47평)

토지 지분 면적: 28.58㎡ (약 8.65평)

보증금 인수액: 0원

주변 시세, 건물의 상태, 권리 관계의 명확성 등을 종합적으로 고려하였을 때, 현 시세 및 향후 부동산 가치 상승 가능성을 감안하여 아래와 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.