나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512181 [1] 인천광역시 서구 마전동 1131-1 검단 양우내안애 퍼스트힐 101동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ""검단초등학교"" 동측 인근에 위치하며 본건
인근은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로
제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 내 제12층 제1205호
외벽 : 치장 석재 붙임 및 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

아파트로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지로 검단 양우내안애 퍼스트힐 부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로 개설되어 있으며 외곽의 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(마전
지구단위계획구역)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,
교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> , 교육환경보호구역
(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> , 교육환경보호구역(절대보호구역 ,
인천검단초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역(2025-08-22)
<수도권정비계획법> , 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>
토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.
8. 26.~2026. 8. 25.))
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512181 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1131-1 검단 양우내안애 퍼스트힐 101동 12층1205호

용도: 아파트

감정가: 420,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 마OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 51.32㎡ (약 15.53 평)

건물면적 (전용면적): 84.81㎡ (약 25.66 평)

* 참고: 제공된 정보 상에는 분양면적에 대한 별도 기재가 없습니다.

1.3. 특이사항

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 효력 발생)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치하며, 인근에 검단초등학교가 소재하는 아파트 단지 지역입니다. 주위 환경은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 통행이 원활하며, 단지 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 대체로 인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 검단 양우내안애 퍼스트힐 부지로 이용 중입니다. 본건 단지 내에는 도로가 개설되어 있으며, 외곽으로는 공도와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (마전지구지역주택조합, 2022-04-14)

* 갑2: 소유권이전 (정경아, 2023-03-17, 매매)

* 을1: 근저당권 (하나은행, 269,500,000원, 2023-03-17) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (마전지구지역주택조합, 82,877,400원, 2023-03-17)

* 갑4: 압류 (김포세무서장, 2024-02-16)

* 갑5: 임의경매 (마전지구지역주택조합, 68,234,789원, 2025-09-09)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 352,377,400원입니다. (하나은행 269,500,000원 + 마전지구지역주택조합 82,877,400원)

3.3. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

을1 근저당권(하나은행)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 을1, 을2, 갑4, 갑5(임의경매) 등의 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 주의: 임대관계가 미상이라 보증금 및 월세 금액이 확인되지 않아도, 잠재적인 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 현장 조사 등을 통해 정확한 임대차 현황을 파악해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 아파트 단지를 중심으로 다세대 주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능한 수준입니다.

4.2. 생활 편의시설

* 주변 환경: 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.

* 교통: 차량 통행 가능, 인근 노선버스 정류장 소재.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방시설, 승강기 설비, 화재탐지 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한사항

* 토지거래허가구역: 본건은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 효력이 발생합니다. (현재 보고서 작성일 기준 유효)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대보호구역) 및 성장관리권역에 포함됩니다.

5.2. 권리관계 위험

* 임대차 관계 미상: 임차인의 보증금 및 월세 등 구체적인 임대차 현황이 파악되지 않아, 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

5.3. 기타 위험 요소

* 주변 시설: 현재 파악된 정보 상으로는 특별한 혐오시설이 인접하여 거주 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 사항은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 추가적인 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 아파트로, 검단초등학교 인근에 자리잡고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준이며, 건물 구조 및 설비는 일반적인 아파트 수준입니다. 등기부 상 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 검단초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 가격: 감정가 420,000,000원 대비 시세 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 가능합니다. (최근 실거래가 4억 2,000만원 수준 확인)

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정으로, 인수되는 권리 부담은 적습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 420,000,000원이며, 최근 실거래가도 4억 2,000만원 수준으로 확인됩니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없고, 말소되는 권리 사항이 대부분이므로 권리상의 부담은 크지 않습니다. 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 효력 만료일이 임박해지고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 구체적인 입찰가는 본건의 최신 현황(명도 난이도, 현장 시세 변동 등)을 면밀히 추가 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 따라서, 잠정적으로 410,000,000원 ~ 420,000,000원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.