나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510540 [1] 인천광역시 남동구 구월동 349-76 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '모래내시장역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 모래내시장역) 등이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물내 3층 303호로서, 외벽 : 적벽돌붙임마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 완경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 노폭 약8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 '제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))'임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경510540 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510540 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 349-76 3층303호 (도로명: 인천광역시 남동구 구월남로289번길 13, 3층303호)

용도: 다세대주택

감정가: 107,000,000원

토지면적: 12.36㎡ (약 3.74평)

토지지분: 12.357142857142856㎡ (약 3.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 37.73㎡ (약 11.41평)

건물지분: 37.73㎡ (약 11.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 지하철 2호선 모래내시장역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택(아파트, 다세대주택 등)과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건까지 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 8m 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 9월 9일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정 (갑10) 입니다.

말소예정 권리:

* 을구 순위 8번 주택임차권 (한국토지주택공사, 77,000,000원, 2021년 1월 29일 확정) - 등기부상 말소 대상이며, 임차인 현황 상 대항력 없음으로 명시되어 있습니다. 다만, 물건명세서상 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되지 않을 가능성도 있으나, 통상적으로 대항력 없는 임차인은 매각으로 소멸됩니다.

* 기타 접수된 권리 중 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수해야 할 권리:

* 임차인 김민수: 보증금 0원, 차임 0원, 2023년 7월 20일 전입, 대항력 있음.

* 보증금 및 차임이 미상(0원)으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로, 명도 시 보증금 반환 등 추가적인 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

특이사항 및 주의사항:

* 대항력있는임차인 (김민수) 존재, 보증금/차임 미상(0원)으로 인한 명도 부담 및 예상치 못한 비용 발생 가능성.

* SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 특수물건정보 및 특이사항에 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 인수 또는 명도에 영향을 줄 수 있는 복합적인 요인입니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 모래내시장이 있어 상권이 활성화된 편입니다.

다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 지도상 확인되지 않으며, 전반적으로 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 모래내시장역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 모래내시장 및 주변 상업시설을 통해 식료품, 생필품 등 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다.

* 교육시설: 인근 지역에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호할 수 있습니다.

* 의료시설: 종합병원 및 병의원 등 의료기관 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원인 임차인이 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 및 시간, 비용 소요 가능성이 높습니다.

* SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권: 특수 물건 정보에 언급된 내용으로, 이는 권리관계의 복잡성을 시사하며, 낙찰 후 예상치 못한 인수 부담으로 이어질 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 감정가 대비 낮은 실거래가: 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건의 감정가(1억 7백만원)는 주변 유사 물건의 거래가(4천5백만원~8천5백만원)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 향후 낙찰가 결정 및 시세차익 실현에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 역세권에 위치하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거용 다세대주택입니다.

하지만, 보증금 0원에 대항력을 가진 임차인의 존재와 'SGI 인수조건 변경', '선순위임차권' 등의 특수 물건 정보는 명도 및 권리관계에 있어 상당한 주의를 요합니다.

또한, 감정가가 최근 주변 시세보다 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 모래내시장역 인근으로 교통이 편리하며, 유동인구가 많은 지역입니다.

* 주변 개발 가능성: 구월동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 상권 인접: 시장 및 상업시설 인접으로 인한 생활 편의성 및 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 38~50㎡)의 거래가는 4,500만원에서 8,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가는 1억 7백만원으로, 이는 최근 실거래가 평균 대비 높은 편입니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재 및 특수물건정보에 따른 명도 및 권리관계 리스크를 고려할 때, 감정가 이하로 접근하는 것이 합리적입니다.

주변 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 60,000,000원 (6천만원) 내외로 산정하는 것이 적정하다고 판단됩니다.

Disclaimer: 상기 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 권리관계에 대한 추가적인 법률 검토 없이 이루어진 분석입니다. 최종 입찰 결정은 반드시 전문가와 상의하여 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.