나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512152 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-3 현대썬앤빌더테라스레이크 14층102-1412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천시 서구 청라동 소재 '서인천세무서 ' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대상 물건과 유사한 오피스텔, 상업용 건물이 혼재하고 있는 상가가지대로 청라호수 주변에 위치 하여 전망이 양호하고, 인근에 각종 편의시설이 소재하여 주위환경은 양호한 편입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 17층 건물 내 14층 일부로서, 외 벽 : 인조석 붙임, 몰탈위페인팅 등, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '업무시설(오피스텔)' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등 제반 편의설비 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 오피스텔 및 근린생활시설 건물(현대썬앤빌 더테라스레이크) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 북측으로 폭 약 10 미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-09)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))토지이용계획 - 확인도면 확인도면이음지도로 보기 경제자유구역 (2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경512152 (1) 인천지방법원

인천광역시 서구 청라동 96-3 현대썬앤빌더테라스레이크 14층102-1412호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 218,000,000원

토지면적: 9.27㎡ (약 2.80평)

건물면적: 41.87㎡ (약 12.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

특이사항: 토지거래허가구역 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

2. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 인천시 서구 청라동에 위치하며, '서인천세무서' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 유사한 오피스텔 및 상업용 건물이 혼재하며, 청라호수공원 주변에 위치하여 전망이 양호하고 각종 편의시설이 소재하여 주거 및 상업 환경이 우수합니다.

교통상황: 본 건물까지 차량의 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2020년 6월 26일 접수)

인수되는 권리: 해당사항 없음. 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사 (임차인: 김유진)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 27일

확정일자: 2022년 4월 13일

배당신고일자: 2023년 6월 23일

대항력: 없음

비고: 임차인 김유진 씨의 경우 대항력은 없으나, 보증금 150,000,000원에 대한 권리 신고가 되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

총 채권액 (등기부채권 총액): 240,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

지역특성: 대상 물건이 위치한 청라동 일대는 계획적으로 개발된 신도시 지역으로, 오피스텔, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달해 있습니다. 특히 청라호수공원 인근의 입지는 쾌적한 환경과 함께 다양한 편의시설 접근성을 제공합니다.

개발 계획: 해당 물건은 중심상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 성장에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 대형마트, 병원, 식당, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주변 시설: 서인천세무서가 인근에 위치하며, 청라호수공원을 이용한 여가 활동이 용이합니다.

주변 환경: 계획적인 도시 개발로 인해 전반적으로 쾌적하고 정돈된 주거 환경을 제공합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

임차인 관련: 임차인 김유진 씨는 대항력이 없으므로 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상되나, 배당 여부에 따라 채권액 회수에 변동이 있을 수 있습니다.

임대관계 미확인: 이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계가 불분명하므로, 실제 점유 현황 및 임대 조건 등을 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 청라지구 내 현대썬앤빌 더 테라스 레이크에 위치한 오피스텔로, 입지조건과 주변 환경이 양호합니다. 청라호수공원과 각종 편의시설을 이용하기 편리하며, 지역 개발 계획 또한 긍정적입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 최근 거래된 소형 오피스텔 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 임대 관계 확인이 어려운 점 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 청라호수공원 인근의 쾌적한 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리관계 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수할 권리가 없습니다.

개발 잠재력: 중심상업지역, 경제자유구역 등 개발 계획이 있는 지역에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 자료 분석 결과, 동일 건물 내 전용면적 21.85㎡(약 6.61평)의 오피스텔이 2025년 5월 90,000,000원, 2024년 10월 80,000,000원 선에서 거래된 것을 확인할 수 있습니다. 이는 전용면적당 약 366만원 ~ 412만원 수준입니다.

본 물건의 건물면적은 41.87㎡(약 12.67평)으로, 전용면적 21.85㎡ 대비 크기가 더 큽니다. 만약 전용면적당 가격이 유사하게 적용된다면 시세는 약 155,000,000원 ~ 172,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 감정가는 218,000,000원으로, 시세 대비 높은 감정가를 고려해야 합니다.

경매 물건의 특성상 시장 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 대비 80~90% 수준을 보수적인 목표 입찰가로 고려할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 적정 입찰가는 약 185,000,000원 ~ 218,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 권리 분석 및 현장 방문 후, 시장 상황과 경쟁 분위기를 면밀히 파악하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.