나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512082 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 128-15 우진아트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512082 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 128-15 우진아트빌 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경512082
• 주소: 인천광역시 미추홀구 석정로324번길 31-41 우진아트빌, 4층401호
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매13계 2025타경512082 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 석정로324번길 31-41 우진아트빌, 4층401호 | 감정가: 180,000,000원 | 최저가: 126,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경512082 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512082 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 128-15 우진아트빌 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000원

토지 면적: 33.88㎡ (약 10.25평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 58.12㎡ (약 17.58평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 방OO

1.2. 감정평가 요약

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, '도화역' 북동측 인근 지역에 있습니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물 중 4층 401호입니다. 사용 승인일은 2003년 9월 30일이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생, 상하수도, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 2필지로 구성된 부정형 토지이며, 공동주택 부지로 이용되고 있습니다. 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 제2종 일반주거지역이며, 도화역 지구단위계획구역에 포함되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.)에 속합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, 지하철 1호선 도화역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 이를 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 인근에 시내버스 정류장이 다수 있어 지역 내 이동 및 광역 이동이 용이합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 또한, 앨리웨이 인천과 같은 생활 편의 시설이 인근에 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐길 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 채권자는 방OO이며, 경매 절차를 통해 소유권 이전이 이루어집니다. 일반적으로 강제경매의 경우, 매각으로 인해 기존의 권리(예: 근저당, 압류 등)는 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 명도 저항, 유치권, 임차권 등 특수 권리 분석이 필요할 수 있으므로, 상세한 권리관계 파악을 위해서는 전문가의 도움이 필요합니다. 현재 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 도화동 일대는 도화역을 중심으로 주거 지역과 근린생활시설이 공존하는 복합 상권입니다. 대규모 주거 단지와 더불어 다양한 상점, 병원, 학원 등이 분포하고 있어 배후 수요가 탄탄합니다. 특히, 앨리웨이 인천과 같은 라이프스타일 센터는 지역 주민들의 생활 편의성을 높여주며 상권을 활성화하는 요인으로 작용합니다. 또한, 인근 산업단지와 행정타운 등은 유동인구 증가에 기여할 것으로 예상됩니다. 다만, 도화1구역과 같이 일부 지역에서 재개발 지연 및 방치로 인한 슬럼화 우려가 제기되고 있어, 단기적인 상권 활성화에는 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 도화초등학교, 대화초등학교, 서화초등학교 등 교육시설이 있으며, 또한 청운대학교 인천캠퍼스, 인천대학교 제물포캠퍼스가 인근에 있어 학군 관련 이점이 있습니다. 수봉도서관, 미추홀구보건소 등 공공시설 이용이 편리합니다. 다양한 식당, 카페, 편의점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

가. 임대 관계 미상: 현재 해당 주택의 임대차 관계가 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

나. 재개발 지연 및 슬럼화 우려: 도화1구역 등 일부 지역의 재개발 지연 소식이 있으며, 이로 인한 슬럼화 우려가 일부 보도되었습니다. 이는 지역 전체의 이미지는 물론, 부동산 가치에도 장기적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

다. 토지이용계획 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 주체의 토지 취득에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 본 물건은 도화역 역세권에 자리하고 있으며, 우수한 교통망과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 다세대주택으로, 주거 용도로 활용하기에 적합한 입지 조건을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 8천만원이며, 면적 대비 합리적인 가격으로 평가됩니다.

하지만 임대 관계 미확인, 일부 지역의 재개발 지연으로 인한 슬럼화 우려, 토지거래 허가구역 지정 등 잠재적 리스크도 존재합니다. 따라서 투자 또는 실거주 목적으로 접근 시, 이러한 위험 요소를 면밀히 검토하고 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

가. 역세권 입지: 도화역을 도보로 이용 가능한 역세권 물건으로, 교통 편의성이 뛰어납니다.

나. 생활 인프라: 주변 상권 발달 및 편의 시설 접근성이 좋아 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

다. 합리적인 감정가: 면적 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

라. 지역 개발 잠재력: 도화지구는 지속적인 도시 재생 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 상세 권리 분석을 통해 투자 여부를 최종 결정하시기 바랍니다. 특히, 임대차 관계, 명도 가능성, 건축물 현황 등은 반드시 재확인해야 합니다.

법원 정보

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