나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512114 [1] 인천광역시 서구 마전동 1022-6 남두아이빌 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재하는 "마전초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철(인천2호선)'마전역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층건내 제4층 제402호로서, 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택 단지형연립으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택,단지형연립) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 남동측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1022-6, 1022-8지번- 제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(검단2 지구단위계획구역)), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26 ~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바람.

물건 비고

본 건은 5층 공동주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2025타경512114 (1)

물건소재지: 인천광역시 서구 마전동 1022-6 남두아이빌 4층402호

용도: 연립주택 (도시형생활주택 단지형연립)

감정가: 130,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.71㎡ (약 7.47평)

토지지분: 24.712362971985385㎡ (약 7.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

건물지분: 43.32㎡ (약 13.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층건내 제4층 제402호

외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감

창호: 하이샷시 창호

이용상태: 도시형생활주택 단지형연립으로 이용중

1.4. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

1.5. 건축 연도

정확한 건축 연도는 확인되지 않으나, 최초 소유권 이전 등기일(2012-12-14)을 고려할 때 2012년 이전 건축물로 추정됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전초등학교" 남서측 인근에 위치함.

주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 가능함.

인근에 지하철 인천2호선 "마전역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 도로 접근성

본건 남측, 남동측, 남서측으로 포장도로와 각각 접해 있어 차량 접근이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 부산지방법원 2022카단104576 (가압류, 주택도시보증공사)임.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같음:

* 갑9: 주택도시보증공사의 가압류 (1,716,000,000원)

* 갑10: 동안산세무서장의 압류 (체납징세)

* 갑11: 한국주택금융공사의 강제경매 (173,374,959원)

3.2. 매수인 인수 권리 (중요)

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 존재함.

* 을7: 주택임차권 (권리자: 최효식)

- 권리금액: 155,000,000원

- 전입일자: 2022-06-30

- 확정일자: 2022-05-24

- 말소: 인수 (매수인에게 대항 가능)

이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 임차인 현황 (상세)

* 임차인: 신지혜

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-08-26

- 대항력: 없음

- 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 최효식 (등기부등본상 을7 주택임차권)

- 보증금: 155,000,000원

- 차임: 0원 (전세)

- 전입일자: 2022-06-30

- 확정일자: 2022-05-24

- 배당신고일자: (자료상 명시되지 않음)

- 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

- 비고: 최효식 임차인의 보증금 155,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 함.

3.4. 기타 권리 사항

소유권 이전 내역:

* 갑2: 2012-12-14 접수, 소유권 이전 (권리자: 한영우)

* 갑3: 2020-06-09 접수, 소유권 이전 (권리자: 이은영)

* 갑4: 2020-07-22 접수, 소유권 이전 (권리자: 주식회사마니주택)

등기부채권 총액: 1,871,000,000원 (현재 등기부상 모든 채권 총액)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천광역시 서구 마전동은 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역임.

마전초등학교 등 교육시설과 공원이 인접해 있어 주거 환경으로 양호한 편임.

4.2. 최근 실거래가 동향 (JSON 분석)

제공된 JSON 정보는 다른 건물의 거래 내역으로, 본건과 직접적인 비교에는 한계가 있음.

* 용진그린빌 (2025년 건축, 68.31㎡, 1층): 2026년 7월 5일 거래, 39,800만원. (신축, 면적 상이)

* 타워팰리스4차 (2016년 건축, 59.8㎡, 3층): 2026년 7월 2일 거래, 15,400만원. (면적 대비 가격 약 257.5만원/㎡)

* 클라우스2동 (2015년 건축, 49.96㎡, 6층): 2026년 7월 3일 거래, 13,000만원. (면적 대비 가격 약 260.2만원/㎡)

4.3. 시세 분석

본건 건물 면적은 43.32㎡ (약 13.10평)임.

주변 유사 면적, 유사 건축 연도 건물의 시세(JSON 분석 기준)를 고려할 때, 평당 약 260만원 수준으로 추정됨.

이를 환산 시, 본건의 시장가치는 약 112,669,000원 (43.32㎡ * 2,602,081원/㎡)으로 예상됨.

이는 감정가 130,000,000원보다 다소 낮은 수준임.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 마전초등학교: 남서측 인근에 위치하여 도보 통학 가능

5.2. 편의 시설

* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용 가능

* 대단지 아파트 단지가 인접해 있어 관련 편의시설 이용 가능

5.3. 교통 시설

* 인천2호선 마전역: 도보 또는 대중교통 이용 가능한 거리

* 다수의 버스 노선: 인근 버스정류장을 통한 광역 및 시내 이동 용이

5.4. 주변 환경 (잠재적 혐오시설 확인)

현장 조사 및 주변 지역 정보에 따르면, 본건 소재지는 주거, 교육, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역임.

인천 서구 마전동 1022-6 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 부담

가장 큰 리스크는 을구 7번 주택임차권 (최효식, 보증금 155,000,000원)의 인수임.

본 경매 절차에서 해당 임차보증금이 전액 배당되지 못할 경우, 매수인이 그 잔액을 추가로 부담해야 하므로 총 매입 비용이 증가함.

현재 감정가(130,000,000원)보다 임차보증금(155,000,000원)이 더 높다는 점에 유의해야 함.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26 ~ 2026.8.25.).

일반적인 내국인 주거용 취득에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 관련 규정을 사전에 확인해야 함.

6.3. 내부 상태 미확인

감정평가서상 현장조사 시 거주인 및 이해관계인의 부재로 인해 외형조사와 유사 물건의 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가되었음.

따라서 실제 내부 상태가 예상과 다를 수 있으며, 이에 대한 수리비 등 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.4. 기타 권리 관계

다수의 권리 (가압류, 압류, 강제경매)가 설정되었으나, 대부분 말소 예정임.

다만, 을구 7번 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 인천 서구 마전동에 위치한 연립주택으로, 마전초등학교 및 마전역 인근에 있어 주거 편의성과 교통 접근성이 양호함.

하지만, 매수인에게 인수되는 155,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 가장 큰 위험 요소로 작용함.

감정가는 130,000,000원이지만, 추정되는 시장가치는 약 113,000,000원 수준으로, 임차보증금을 고려하면 투자로서의 수익성을 신중히 검토해야 함.

7.2. 투자 매력도

대항력 있는 임차인의 존재로 인해 투자 위험이 높으며, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 큼.

따라서, 해당 물건에 대한 투자는 인수되는 임차보증금액을 감안한 매우 신중한 접근이 요구됨.

경매 물건의 특성상, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있으나, 이 경우에도 총 예상 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않는지 면밀히 분석해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 안정적인 주거 지역 내 위치 (마전초등학교, 마전역 인근)

* 잘 갖춰진 생활 인프라 (편의시설, 교통)

* 건물 상태 및 관리 양호 예상 (철근콘크리트 구조, 5층 건내 4층)

8.2. 고려 사항

* 155,000,000원의 대항력 있는 임차보증금 인수 의무

* 감정가 대비 보수적인 시장가치 추정

* 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리 비용 발생 가능성

* 토지거래허가구역 (외국인 주택용도 취득 시)

9. 예상 입찰가

9.1. 시장가치 추정

주변 유사 거래 사례 분석 결과, 본건의 순수한 시장가치는 약 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 추정됨.

이는 감정가 130,000,000원보다는 낮은 수준임.

9.2. 적정 입찰가 범위

'인수 보증금'을 제외하고 계산한 예상 입찰가는 본건의 시장 가치 및 감정가를 고려하여 산정함.

본건의 순수한 부동산 가치 측면에서의 적정 입찰가 범위는 115,000,000원 ~ 130,000,000원으로 제시함.

이는 해당 물건 자체의 가치에 대한 입찰가이며, 실제 총 지불 비용은 이와 다름.

9.3. 총 예상 비용 (매우 중요)

본 건의 실제 매수인이 부담해야 할 총 비용은 '낙찰가 + 인수되는 임차보증금'이 됨.

만약 입찰가로 115,000,000원을 제시할 경우, 총 비용은 115,000,000원 + 155,000,000원 = 270,000,000원이 됨.

만약 입찰가로 130,000,000원을 제시할 경우, 총 비용은 130,000,000원 + 155,000,000원 = 285,000,000원이 됨.

따라서, 본 건의 투자는 총 예상 비용이 시장 가치를 초과하는 매우 높은 위험을 수반하므로, 입찰 참여 시 이러한 총 비용을 면밀히 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.