나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512147 [1] 인천광역시 계양구 서운동 182-11 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "계수중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제3층 제303호로서, 외벽 : 외장타일 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 현황 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(살나리(구획정리)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건은 4층 다세대 공동주택인 '아시아드'에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512147 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 서운동 182-11 3층 303호

* 건물명: '아시아드' (4층 다세대 공동주택)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 117,000,000원

* 토지면적: 29.28㎡ (약 8.86평)

* 건물면적: 37.58㎡ (약 11.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험 (SGI)

* 건축물 사용승인일: 2012년 4월 19일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 서운동에 소재하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. '계수중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

1.1. 1.주변 환경

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

1.1. 2.교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 다세대주택으로, 집합건물 등기부등본 및 관련 서류를 분석한 결과 다음과 같은 권리 관계가 확인되었습니다.

* 말소기준권리: 2023년 2월 23일 접수된 에스비아이저축은행의 가압류(갑5)입니다.

* 소유권 이전: 2016년 10월 28일 이자용 명의에서, 2022년 8월 5일 배호상 명의로 소유권이 이전되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 118,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 18일

* 확정일자: 2022년 7월 22일

* 배당신고일자: 2024년 10월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 배당을 통해 우선 변제받아야 합니다. 경매 진행 시 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 권리:

* 을구 7번 주택임차권 (한국토지주택공사, 118,400,000원)은 등기부 요약상 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 실제로는 말소될 것으로 보입니다. 임차인의 대항력이 없으므로 매수인이 인수할 권리는 없습니다.

* 기타 가압류, 압류, 강제경매 등은 말소기준권리보다 이후에 등기되었거나 말소 예정으로 확인되어, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 156,369,274원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서운동 일대는 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집한 주거 지역을 형성하고 있으며, 일부 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 주변에 아파트 단지가 위치하고 있어 배후 수요가 안정적일 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 인근 학교: 계수중학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* "SGI 인수조건 변경", "공동담보" 등의 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 채권자인 서울보증보험과의 협의 또는 특정 담보 조건에 대한 변경이 있었음을 시사합니다. 경매 진행 과정이나 물건명세서 확인 시 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 임차인의 보증금액이 크지만 대항력이 없다는 점은 매수인에게 유리하지만, 배당 절차에 따라 보증금 회수에 문제가 발생할 경우 경매 채권자와의 관계에서 복잡한 상황이 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다. 다만, 현재까지의 정보로는 인수 부담은 없습니다.

* 본건은 4층 다세대 공동주택인 '아시아드' 내에 소재하며, 공동주택의 특성상 층간 소음, 주차 문제, 건물 노후화 등 일반적인 공동주택에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크는 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 서운동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 보통 수준이며, 주변 상권 또한 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되며, 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 'SGI 인수조건 변경' 및 '공동담보' 관련 특이사항에 대한 추가 확인이 필요하나, 전반적으로는 권리관계가 비교적 명확하고 인수 부담이 적은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 임차보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주거 편의성: 학교와 버스정류장이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

* 안정적인 시세: 주변 시세와 감정가를 고려할 때, 시장에서 안정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려하여 시세 분석을 진행했습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월 15일 거래된 41.828㎡ (약 12.6평) 다세대 주택이 128,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 10,158,730원)

* 2026년 4월 2일 거래된 46.73㎡ (약 14.1평) 다세대 주택이 140,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 9,928,900원)

* 2025년 12월 7일 거래된 60.52㎡ (약 18.3평) 다세대 주택이 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 8,196,720원)

* 본건 건물 면적 37.58㎡ (약 11.37평) 기준으로, 유사 면적 및 시점의 거래 사례를 적용하면 평당 약 9,900,000원 ~ 10,150,000원의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

* 이 기준에 따라 본건의 예상 시가는 37.58㎡ * 약 9,900,000원 ~ 10,150,000원 = 약 113,750,000원 ~ 115,330,000원으로 추정됩니다.

* 감정가는 117,000,000원입니다. 최근 거래 사례 중 가장 유사한 면적(41.828㎡)과 시점(2026년 4월)의 거래가 128,000,000원임을 감안할 때, 시장 수요가 충분하다면 감정가 이상으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 종합적인 고려:

* 감정가: 117,000,000원

* 추정 시가: 약 113,750,000원 ~ 115,330,000원

* 최근 거래 최고가(유사 면적): 128,000,000원 (2026년 4월)

* 인수되는 권리 없음.

* 예상 입찰가: 본건의 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점, 그리고 최근 거래 시세를 고려할 때, 최소 감정가 이상에서의 입찰이 경쟁력 있을 것으로 판단됩니다.

* 보수적인 접근: 115,000,000원 ~ 120,000,000원

* 적극적인 접근: 120,000,000원 ~ 125,000,000원

* 본 물건의 가치를 종합적으로 고려하여, 118,000,000원 ~ 122,000,000원 사이에서 전략적인 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.