나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512109 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 316 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 제2층 제201호로서, 외벽: 외장타일 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, "다세대주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건 다세대주택으로 이용 중이며, 입구에 '효성그린빌라'로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512109 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 316, 2층 201호 (도로명주소: 인천광역시 남동구 남촌로100번길 51-1)

용도: 다세대주택

감정가: 83,000,000원

토지면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

건물면적: 36.70㎡ (약 11.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 롯데캐피탈

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 1994년 3월 8일

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 본건은 입구에 '효성그린빌라'로 표시되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준임.

도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 15일 접수된 박경순 근저당권 (채권액 35,557,600원)

낙찰자 인수 권리: 매각으로 인하여 위 말소기준권리보다 선순위인 권리, 말소기준권리 및 그보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 등기부등본 상 지상권 설정은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인 1: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 1월 11일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상(0원)으로 표기되어 있으나, 대항력이 있어 인수 또는 배당 여부에 대한 면밀한 확인 및 주의가 필요합니다.

* 임차인 2: 한국토지주택공사

보증금: 55,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 1월 11일

확정일자: 2023년 11월 6일

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 매각으로 임차인의 보증금이 전액 배당될 가능성이 높음을 시사하나, 대항력으로 인해 임차인이 거주할 권리가 있으므로 명도 절차에 대한 추가적인 검토가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 명보그린빌라(3동, 2026년 3월 매매): 43.22㎡ (약 13.07평) / 72,000,000원 (약 551만원/평)

* 우성빌라(1990년식, 2026년 3월 매매): 40.07㎡ (약 12.12평) / 57,000,000원 (약 470만원/평)

* 동도빌리지(1동, 1993년식, 2026년 3월 매매): 29.29㎡ (약 8.86평) / 40,000,000원 (약 451만원/평)

시세 분석: 본건의 감정가는 83,000,000원입니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 가장 유사한 면적인 29.29㎡의 동도빌리지(40,000,000원)와 비교해도 감정가가 높으며, 면적이 더 넓은 명보그린빌라(43.22㎡, 72,000,000원)와 비교해도 단위 면적당 가격이 높은 편입니다.

건축 연도: 본건은 1994년에 사용 승인된 건물로, 주변 빌라들과 유사한 건축 연도를 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 남촌초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

교통: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거환경: 조용한 주택가에 위치하고 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 전용길(보증금/차임 미상), 한국토지주택공사(보증금 55,800,000원, 대항력 있음) 임차인이 존재하여, 명도 절차 진행 시 법적 다툼이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 특히 전용길 임차인의 보증금 및 배당 관련 사항은 추가적인 면밀한 분석이 필요합니다.

높은 감정가: 최근 실거래가를 반영한 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 상당한 금액의 할인율이 적용된 입찰이 필요합니다.

건물 노후화: 1994년 준공된 건물로 약 30년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치한 다세대주택으로, 남촌초등학교 인근의 주거지에 자리하고 있습니다. 감정가는 83,000,000원으로 책정되었으나, 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 현재 시세보다 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인(전용길)과 한국토지주택공사 임차인의 경우, 낙찰 후 명도 절차나 인수해야 할 보증금에 대한 불확실성이 존재하므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

건물의 노후화 정도도 고려해야 할 사항입니다. 종합적으로 볼 때, 시세보다 높은 감정가와 임차인 관련 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역: 남촌초등학교 인근으로 자녀가 있는 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

향후 개발 가능성: 남촌동 일대의 개발 계획 등에 따라 지역 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

시세 차익 기대: 만약 임차인 문제를 원만히 해결하고 시세에 부합하는 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 부동산 가치 상승 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

건물 면적: 36.70㎡ (약 11.10평)

최근 시세 범위: 약 40,000,000원 ~ 72,000,000원 (전용면적 기준)

평당 시세 분석 (전용면적 기준): 약 451만원/평 ~ 551만원/평

본건의 건물 면적(36.70㎡, 약 11.10평)을 감안할 때, 최근 시세는 약 50,000,000원 ~ 61,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 83,000,000원 대비 현재 시세 및 대항력 있는 임차인 존재 등의 리스크를 고려할 때, 입찰 시에는 감정가의 70% ~ 80% 수준 혹은 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 65,000,000원

최종 입찰가는 임차인 명도 비용, 추가 조사 비용, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.