나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72285 [1] 경기도 남양주시 평내동 562 평내마을주공아파트 1105동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "장내초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 등 공동주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보 통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보 통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕(아스팔트싱글) 20층 건 내 10층 1001호로서 -외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 -창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

아파트로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등 공동주택 으로서의 제반설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이 용중 임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(평내택지지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(보 조간선도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(장내중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(장내초등학교(구리남양주교육지원 청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(평내고등학교(구리 남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(장 내중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(20 12-11-29)(장내초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(평내고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호 에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 궁집)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외 국인 등/용도:주택)))) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72285 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 페퍼저축은행 (근저당권 등기 확인)

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 남양주시 평내동 562 평내마을주공아파트 1105동 10층 1001호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕(아스팔트싱글) 20층 건물 내 10층

건물 전유부 면적: 59.53㎡ (약 18.00평)

토지 면적: 43.55㎡ (약 13.17평)

토지 지분: 43.5527㎡ (약 13.17평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정 및 면적

감정가: 321,000,000원 (삼억 이천일백만원)

건물 면적: 59.53㎡ (약 18.00평)

토지 면적: 43.55㎡ (약 13.17평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 기타 기본 정보

사용승인일: 2004년 07월 02일

건축물 총 면적: 101,539.238㎡ (대지권 포함)

건물동수: 13개동 (평내마을주공아파트 기준)

세대수: 1058세대 (총괄표제부 기준, 본건 동 1105동은 79세대)

최고층: 20층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "장내초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지 등 공동주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구)으로 지정되어 있습니다.

중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(장내초, 장내중, 평내고), 역사문화환경보존지역(남양주 궁집), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역입니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 지정, 외국인 등/용도:주택)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차권은 매수인에게 대항력이 있어 인수될 가능성이 높습니다.

3.2. 말소기준권리

을12 근저당권 (페퍼저축은행, 2022.02.10)이 말소기준권리입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 박 (주택도시보증공사)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.01.28

* 확정일자: 2021.01.28

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 보증금 230,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (대한주택공사, 2004.08.25)

* 갑2: 소유권이전 (이병린, 2009.10.05)

* 갑3: 소유권이전 (이세준외 1명, 2011.10.27)

* 갑4: 소유권이전 (이세준, 2021.01.28)

* 을13: 주택임차권 (박현아, 2025.05.21 접수, 230,000,000원, 인수)

* 을12: 근저당권 (페퍼저축은행, 2022.02.10, 120,000,000원, 말소기준권리)

* 갑5: 가압류 (엔에이치농협캐피탈, 2025.01.23, 40,991,944원, 말소)

* 갑6: 가압류 (신용보증기금, 2025.01.24, 6,320,643원, 말소)

* 갑7: 임의경매 (페퍼저축은행, 2025.09.08, 109,206,961원, 말소)

등기부채권 총액: 397,312,587원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 생활 편의시설

아파트 단지 내 근린생활시설 이용이 편리하며, 인근에 다양한 상업 시설이 위치해 있습니다.

4.2. 학교 및 교육 환경

본건 서측 인근에 장내초등학교가 위치하며, 장내중학교, 평내고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

토지이용계획상 해당 학교들의 상대/절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무 (검색 결과)

주변 지역에 대한 초기 검색 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 이 부분은 추가적인 현장 조사 및 상세 지적도 확인을 통해 최종 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 평내마을주공

주소: 경기도 남양주시 평내동 562

건축년도: 2004년

총 세대수: 1050세대

총 동수: 12동 (본건 1105동)

최고층: 20층

5.2. 부대시설 및 주차

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소

주차: 총 659대 (지상 12대, 지하 27대 - *총 주차 대수 659대*)

전기차 충전기 (지하): 31대

관리사무소 연락처: 031-559-3661

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 선순위 임차인 인수: 을13번 임차권(박현아, 보증금 230,000,000원)은 매수인에게 대항력이 있어, 임의경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

6.2. 기타 제약 사항

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등이 주택을 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역, 상대/절대보호구역: 문화재 및 교육 관련 법규에 따른 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2004년 준공으로 약 22년 경과되어 리모델링 또는 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 평내동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 장내초등학교 인근의 안정적인 주거 환경에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 단지 규모 및 부대시설도 갖추고 있습니다. 그러나 가장 중요한 권리 분석상, 230,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재는 매수인이 인수해야 할 추가적인 부담으로 작용하므로, 이에 대한 철저한 분석과 자금 계획이 필수적입니다. 본 건의 가치는 인수되는 임차보증금을 제외한 실질적인 투자금액과 현재 시세와의 비교를 통해 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 평내동 택지지구 내 아파트로, 지역 내 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 실거주 목적의 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수하는 조건이므로, 이를 고려하여 시세 대비 충분히 낮은 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 보증을 받은 임차인으로, 임차인의 보증금 회수 위험은 상대적으로 낮으나 법적으로 매수인이 인수해야 하는 부분은 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금(230,000,000원)을 제외한 금액으로 산정해야 합니다.

최근 매매 사례를 보면, 본건과 동일 평형(59.53㎡)의 10층 물건이 2026년 7월 6일 295,000,000원에 거래되었고, 6층 물건이 2026년 7월 6일 323,000,000원에 거래되었습니다.

매수인이 최종적으로 부담하게 될 총액이 현재 시세 범위를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 10층 시세 295,000,000원을 기준으로 계산 시: 295,000,000원(시세) - 230,000,000원(인수 보증금) = 65,000,000원 (추가 지불 가능 최대 금액)

* 6층 시세 323,000,000원을 기준으로 계산 시: 323,000,000원(시세) - 230,000,000원(인수 보증금) = 93,000,000원 (추가 지불 가능 최대 금액)

따라서, 인수되는 임차보증금 230,000,000원을 제외한, 매수인이 추가로 지불해야 할 금액 기준으로 65,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 명도 예상 비용, 수리비, 세금 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.