나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512135 [1] 인천광역시 남동구 논현동 564-1 논현주공아파트 112동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 ""인천금융고등학교"" 북동측 인근의
논현주공아파트 단지 내에 위치하며, 주위일대는 대단위 고층아파트 단지로
주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

1998. 08월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 20층건
아파트건물 내의 15층 1503호로서,
외벽:콘크리트 위 페인팅 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 대면적인 토지로서 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 아파트 건물의 부지
등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지는 남서측 및 북서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(논현1), 가축사육제한구역(2013-03-08),
상대보호구역(2018-02-26), 상대보호구역, 과밀억제권역,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.08.26.~
2026.08.25)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512135 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 564-1 논현주공아파트 112동 15층 1503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 251,000,000원

* 토지면적: 39.30㎡ (약 11.89평)

* 토지 지분: 39.30㎡ (약 11.89평)

* 건물면적: 59.13㎡ (약 17.90평) (전용면적)

* 건물 지분: 59.13㎡ (약 17.90평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OO

* 감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 남동구 논현동에 소재한 ""인천금융고등학교"" 북동측 인근의 논현주공아파트 단지 내에 위치합니다. 주변은 대규모 고층 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 환경이 무난한 편입니다.

* 교통상황:

단지까지 차량의 출입이 용이하며, 버스정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태:

단지는 남서측 및 북서측으로 공도와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

등기부상 채권 총액은 291,000,000원입니다.

말소기준권리인 을22호 근저당권(중소기업은행, 2019-11-08 접수, 81,000,000원) 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

갑구의 소유권 이전 기록은 다음과 같습니다.

* 2003-04-03: 유순난 소유권 이전

* 2007-03-29: 장호진 소유권 이전

* 2013-05-02: 이길순 소유권 이전 (매매)

을구에는 근저당권들이 다수 설정되었으며, 가장 최근 근저당권은 강숙희(2023-08-07 접수, 150,000,000원)이며, 본 건 임의경매 신청 채권자이기도 합니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상임.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 명도 시 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권: 없음 (개요: 비고란 없음)

4. 상권분석

* 본건은 대단지 아파트 밀집 지역에 위치하여 기본적인 배후 수요가 풍부합니다.

* 주변에 인천금융고등학교가 소재하고 있어 학군 관련 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

* 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 논현주공1단지

* 주소: 인천광역시 남동구 논현동 564-1 (논현주공1단지)

* 사용승인일: 1998년 08월 10일

* 총 동수: 14동 / 총 세대수: 1190세대

* 해당 동: 112동 (총 20층 건물 중 15층)

* 주차대수: 총 420대 (지상 4대, 지하 28대, 기타 388대 추정)

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 전기차충전기: 지하 48대 설치.

* 주변 환경:

단지 주변은 대규모 고층 아파트 단지로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(논현1)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호 관련)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25) - 현재 허가구역 지정 기간 내에 있습니다.

* 임대 관계 미상:

임차인 현황에서 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대 관계 및 거주 현황은 현장 조사를 통해 정확히 파악해야 합니다. 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 보증금/차임이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축 연한:

1998년 8월에 사용승인을 받아 25년 이상 경과된 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 논현동에 위치한 논현주공아파트 112동 15층 1503호입니다. 1998년에 준공된 단지로, 59.13㎡ (약 17.90평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 주변 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 감정가는 251,000,000원이며, 최근 동일 면적대의 실거래가는 22,500,000원에서 25,500,000원 사이에 형성되어 있습니다. 등기부상 총 채무액은 291,000,000원이지만, 임의경매로 인해 말소기준권리 이하 채권은 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 인수 보증금은 0원이나, 임대 관계가 미상인 점은 주의해야 합니다. 현재 토지거래허가구역 지정 기간 내에 있어 외국인 매수 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 실거래가 형성: 최근 동일 면적 아파트가 22,500만원에서 25,500만원 사이에 활발히 거래되고 있어 시세 파악 및 투자 가치 판단에 용이합니다.

* 양호한 주거 환경: 대단지 아파트 밀집 지역으로, 주거 편의시설 및 교통망이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 저렴한 인수 부담: 임차인 인수 보증금이 0원으로, 명도 시 추가적인 금전적 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(59.13㎡)의 실거래가는 2026년 6월 9일 25,500만원 (9층)과 2026년 6월 22일 22,500만원 (20층)입니다. 본건 15층의 위치를 고려할 때, 중간값인 약 24,000만원을 시세 기준으로 볼 수 있습니다. 감정가 25,100만원과 비교했을 때, 합리적인 낙찰을 위해서는 감정가 이하 또는 시세 범위를 고려한 입찰이 필요합니다.

현재 시세 및 감정가, 그리고 명도 관련 부담이 적은 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원에서 245,000,000원 사이로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.