나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72296 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 891 오남아이파크 105동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '오남도서관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 아파트단 지, 각종 주거편익시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

대상물건까지 자동차 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지상19층건내 제4층 제401호로서, (사용승인 : 2009.09.30) 외벽은 몰탈위수성페인팅마감, 내벽은 벽지도배 등 마감, 창호는 알미늄샷시창호마감임.

이용상태

아파트(방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

개별난방설비와 기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재발신(경보)설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 자체 지반 등고평탄하며, 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선 포장도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(오남 2지구) , 지구단위계획구역(오남지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선 도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약 에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72296 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 891 오남아이파크 105동 4층 401호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지상19층건내 제4층 제401호 (사용승인 : 2009.09.30)

토지면적: 55.57㎡ (약 16.8평)

토지지분: 55.57399999999999㎡ (약 16.8평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.959㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 400,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '오남도서관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중소규모 아파트 단지와 다양한 주거 편익시설이 밀집된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 부정형이며 자체 지반은 등고평탄하여 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중에 있습니다. 서측으로는 왕복 4차선 포장도로와 연계되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(오남 2지구, 오남지구), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 국민은행 근저당권(2015.08.13 접수, 을1)을 기준으로, 등기부상 모든 권리(소유권, 근저당권, 가압류, 강제경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 339,913,062원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다. (지상권 없음)

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 파악됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

*주의사항: 임대관계가 미상인 점은 입찰 전 반드시 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다. 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

물건이 소재한 오남읍 오남리 지역은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 시세 분석

최근(2026년 7월) 오남아이파크 아파트 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.86㎡ ~ 84.96㎡)의 아파트가 360,000,000원에서 395,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 감정가 400,000,000원은 최근 실거래가 수준과 유사하거나 다소 높은 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 오남아이파크

주소: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 891

사용승인일: 2009년 9월 30일

총 동수: 9개 동

총 세대수: 584세대

최고층: 20층

주차 대수: 총 122대 (지상 4대, 지하 16대, 기타)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

5.2. 단지 내 시설

전용면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

분양면적 (참고): 105동의 총 연면적은 4106.607㎡이며, 본건은 해당 동 내 4층에 위치합니다. 정확한 분양면적 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미확인

임대관계가 미상으로, 점유자가 존재하는지 여부 및 그들의 권리 관계가 불분명한 점은 명도 과정에서의 불확실성을 내포합니다.

6.2. 향후 시장 변동성

부동산 시장은 다양한 요인에 의해 변동될 수 있으며, 향후 가격 추이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설)

인근 지역에 대한 추가적인 조사 결과, 본 물건의 입지에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍의 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2009년에 건축되어 연식은 있으나, 꾸준한 관리를 통해 가치를 유지할 수 있는 단지입니다. 권리분석상 인수되는 권리 없이 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 물건이라는 점이 큰 장점입니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가는 현재 시장가와 비슷한 수준으로 평가되었습니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지: 대중교통 이용이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 안정적인 가격 흐름을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(360,000,000원 ~ 395,000,000원)와 감정가(400,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크를 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 95% 수준 또는 최근 실거래가 상단을 고려한 385,000,000원으로 제안합니다.

* 최적 입찰가 제안: 385,000,000원

* 입찰 시 유의사항: 실제 점유자 현황 및 명도 가능성, 향후 부동산 시장 동향 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.