나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72282 [1] 경기도 남양주시 오남읍 양지리 234 양지아파트 102동 6층 610호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 ""오남역(지하철 4호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 창고 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '오남역(지하철 4호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트스라브지붕 19층 건 내 102동 6층 610호(1개호)로서,
(사용승인일: 2001.01.17)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

남양주지원 2025타경72282 (1)

2.2. 소재지

경기도 남양주시 오남읍 양지리 234 양지아파트 102동 6층 610호

2.3. 용도

아파트

2.4. 감정가

262,000,000원

2.5. 면적

* 토지면적: 41.96㎡ (약 12.7평)

* 건물면적 (전용면적): 84.90㎡ (약 25.7평)

* 아파트 단지 전체 면적: 전용면적 26,179.32㎡, 총면적 32,409.705㎡

2.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.9. 사용승인일

2001년 1월 17일

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 지하철 4호선 '오남역' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 창고 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 '오남역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 주변 시설

검색 결과, 아파트 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 오남역 주변으로는 공원, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을9. 한국자산관리공사 근저당권 (2017년 1월 6일 접수)

4.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 12월 9일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상임과 유사하게, 해당 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

4.4. 등기부채권 총액

370,217,831원

5. 상권분석

5.1. 상권 특징

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 단지 내 및 인근 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6.2. 주차

총 277대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (건축물대장 기준).

6.3. 교육시설

인근에 오남초등학교, 오남중학교, 양오중학교 등이 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

앞서 언급한 바와 같이, 대항력 있는 임차인 이혜숙 씨의 존재는 잠재적 리스크 요소입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권의 원활한 회수를 위한 특수성이 있을 수 있습니다.

7.3. 토지이용계획

성장관리권역 및 토지거래계약 허가구역(외국인 등/용도:주택)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 거래에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 지하철 4호선 오남역 역세권에 위치한 아파트로, 교통 접근성이 양호합니다. 단지 규모가 작지 않고 기본적인 편의시설을 갖추고 있으나, 건물 노후화 및 주차 공간 부족(세대당 0.78대)은 단점으로 지적될 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 리스크를 내포하고 있습니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있어 가격 메리트가 있는 편입니다.

9. 투자 포인트

* 오남역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 주변 개발 가능성 및 향후 교통망 확충 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 84.90㎡ 타입의 거래 사례를 종합해 볼 때, 2026년 6월 10일 200,000,000원 (101동, 9층) 및 2026년 7월 22일 185,000,000원 (1층)에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 262,000,000원이나, 실제 시장가는 이를 하회하고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 관련 리스크를 고려하더라도, 최근 실거래가 수준을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 195,000,000원으로 제안합니다. (상기 금액은 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 개별 물건의 상태 및 명도 과정 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.