나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72284 [1] 경기도 남양주시 수동면 외방리 301-20 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 외방리 소재 "서리산교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하나, 대중교통 여건은 버스 정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호 1~3 공히 부정형의 토지로서 동향 및 남향의 경사지 로서 일부는 평탄하며, 기호 1,3은 휴경지 상태, 기호 2는 현황 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 3은 북측으로 폭 약 4 미터(기호 2)의 포장도로에 접하며, 기호 2는 본건 자체가 폭 약 4 미터의 도로 이며, 기호 1은 기호 3 토지를 통하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1.2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한 허가구역((2025-08-26 지정(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인등/용도: 주택)). 기호 3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부제2025-1058호(대상: 외국인등/용도:주택)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 토지 기호 3의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황 휴경지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1번은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있다는 사실조회 회신 있음
3. 목록2번은 지분매각임
4. 목록3번의 공부상 지목은 임야이나, 현황 휴경지임
5. 목록1번은 맹지이나, 목록3번을 통하여 출입가능하고 현황 휴경지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72284 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공동담보

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 남양주시 수동면 외방리 301-20

용도: 임야

토지 면적: 1820.00㎡ (약 550.55평)

토지 지분: 1103.3738㎡ (약 333.76평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 조건: 일괄매각 (목록 1, 2, 3 일괄)

1.3. 평가 요약

감정가: 309,247,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 외방리 소재 "서리산교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 전원주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입은 가능하나, 대중교통 여건은 버스 정류장의 위치 및 운행 빈도를 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로 상태

기호 3번 토지는 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로(기호 2번 토지)에 접해 있습니다.

기호 2번 토지는 본건 자체가 폭 약 4미터의 도로로 이용되고 있습니다.

기호 1번 토지는 기호 3번 토지를 통하여 출입 가능하며, 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OO

* 등기부 채권 총액: 393,000,000원

3.2. 등기부 현황

* 갑1 (2003-11-26): 소유권 이전 (이상업 외 1명)

* 갑2 (2008-12-30): 이상업 지분 전부 이전 (이영희)

* 갑3 (2009-06-02): 이영희 지분 전부 이전 (최광우)

* 갑6 (2016-04-27): 소유권 이전 (농업회사법인한들주식회사)

* 을11 (2016-05-02): 근저당권 (태안농업협동조합, 273,000,000원) - 말소기준권리

* 을12 (2016-05-02): 지상권 설정 (태안농업협동조합) - 말소

* 을13 (2020-09-24): 근저당권 (한덕렬, 120,000,000원) - 말소

* 갑9 (2025-09-09): 임의경매 (한덕렬, 120,000,000원) - 말소 (본건 경매 사건)

3.3. 권리 분석 결론

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리인 을11 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원으로, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 특이사항: 등기부상 을12 지상권은 말소 처리되었으므로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건은 전원주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재된 자연환경이 주를 이루는 지역입니다.

상업 시설보다는 농업 및 전원생활 관련 시설이 주를 이룹니다.

4.2. 상업 활동

부동산의 용도가 임야 및 휴경지이며, 주변이 개발되지 않은 자연 및 농경지 상태임을 고려할 때, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역으로는 보기 어렵습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

제공된 정보에는 구체적인 학교, 병원, 대형마트 등 생활 편의 시설에 대한 언급이 없습니다.

주변 환경으로 볼 때, 기본적인 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 가능성이 높습니다.

5.2. 기타 생활 정보

본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있으며, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

* 농지취득자격증명 필수: 목록 1번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 수질보전특별대책지역(2권역)

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)으로 지정되어 있어, 취득 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 준보전산지 (기호 3): 산지 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 원상회복 명령 가능성: 목록 1번 토지에 대해 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있다는 사실조회 회신이 있습니다.

6.2. 물리적 제약

* 맹지: 목록 1번 토지는 맹지이며, 목록 3번 토지를 통하여 출입이 가능하므로, 도로 이용 관련 타인 토지 소유주와의 관계가 중요합니다.

* 공부상 지목과 현황 차이: 목록 3번 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 휴경지이며, 목록 1번 토지 역시 현황 휴경지입니다.

6.3. 소유권 관련 제약

* 지분 매각: 토지 일부 지분만 매각되므로, 공동 소유주와의 협의가 필요하며, 향후 토지 이용 계획 수립 및 처분에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 수동면 외방리에 위치한 임야 지분 경매 물건입니다.

전원주택, 펜션, 농경지 등이 혼재된 지역으로 차량 진입은 가능하나 대중교통은 불편한 편입니다.

가장 큰 특징은 토지 일부 지분 매각이며, 특히 목록 1번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점과 맹지라는 점입니다. 또한, 원상회복 명령 가능성, 다양한 지역 제한 규제, 그리고 공동 소유로 인한 관리상의 어려움 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 시세 차익 또는 장기 보유를 통한 가치 상승 기대.

* 농지 또는 전원생활 부지로의 활용 가능성 (단, 농지취득자격증명 확보 및 관련 규제 확인 필수).

* 주변 자연환경을 활용한 투자 (예: 펜션, 주말농장 등).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 조사

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 용이성 분석

* 공동 소유주와의 협상 가능성 및 조건 파악

* 향후 토지 개발 가능성 및 관련 규제 완화 여부

* 입찰 참여 희망자의 자금 계획 및 투자 성향

따라서, 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

감정가는 309,247,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.