나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51935 [1] 서울특별시 은평구 신사동 287-1 파크빌 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건내 2층 201호로서, (사용승인일: 2017.08.10) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세 대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(조건부기지역으로 도시정비과 확인 요함), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교 육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관 관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51935 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 신사동 287-1 파크빌 2층 201호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 203,000,000원

* 토지면적: 15.68㎡ (약 4.74평)

* 토지지분: 15.6837㎡ (약 4.74평)

* 건물면적: 25.96㎡ (약 7.86평)

* 건물지분: 25.96㎡ (약 7.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 건물구조 및 사용승인: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트(평스라브) 지붕의 6층 건물 내 2층 201호입니다. 사용승인일은 2017년 8월 10일입니다.

* 토지 이용상태: 인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 7월 3일자 삼성세무서장 압류 (갑5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 주택임차권 (을1): 김 (권리금액: 194,000,000원). 2019년 2월 25일 전입, 2021년 1월 20일 확정일자. 대항력 있으며, 보증금 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 및 등기부 요약 참고)

* 매각으로 소멸되는 권리: 소유권이전(오인숙), 압류(삼성세무서장, 강서구), 강제경매(한국주택금융공사) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 194,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-02-25, 확정 2021-01-20, 배당신고 2024-10-21, 대항력 있음. (1차 보증금 증액분 9,000,000원 포함)

* 탁명호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-10, 대항력 없음. (제공된 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 김 임차인의 대항력 및 인수 가능성이 명시되어 있어 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 덕산중학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 관련 검색 결과(2026년 7월 17일 기준)상, 본건 인근에 심각한 혐오시설이 소재한다는 정보는 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 은평구 내에서 광역자원순환센터 건립 관련 주민 민원이 있었던 점을 미루어 볼 때, 향후 지역 개발 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다. (최종 확인은 현장 방문 및 관련 기관 확인 필수)

1.4. 생활정보

* 주거 시설: 2017년에 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건축물입니다.

* 편의 시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설, 학교, 공원 등을 이용하기 편리합니다.

* 교통: 지역 내 버스 노선망을 이용할 수 있으며, 차량 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 김 씨의 보증금 194,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 외국인 등이 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 2026년 8월 25일까지 지정되어 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건의 면적(25.96㎡) 기준 평당 시세는 460만원~575만원 수준으로 추정됩니다. 이를 적용한 본 건의 추정 시세는 약 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 내외입니다. 이는 감정가 203,000,000원과 상당한 차이가 있어, 감정가 대비 하락 가능성 및 유찰 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 신사동에 위치한 신축급(2017년 준공) 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 하지만, 가장 치명적인 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 194,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이 금액은 본 건의 추정 시세(약 1.4억~1.5억)를 초과하는 금액으로, 인수 시 상당한 금전적 부담이 발생합니다.

* 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 추가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 감정가(203,000,000원)가 추정 시세(140,000,000원~150,000,000원)보다 높아, 유찰 가능성 및 추가적인 가격 하락 가능성이 있습니다.

* 따라서, 본 건은 명확한 권리 분석과 임차인 보증금 회수 가능성에 대한 철저한 사전 조사 없이는 입찰을 권하기 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근 건축 연식(2017년)으로 인한 양호한 건물 상태.

* 덕산중학교와 인접한 교육 환경.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 203,000,000원

* 추정 시세 (본 건 자체 가치): 140,000,000원 ~ 150,000,000원 (25.96㎡ * 460만원/㎡ ~ 575만원/㎡ 기준)

* 인수 예정 보증금 (잠재적 리스크): 194,000,000원

* 종합적인 분석 결과, 본 물건의 추정 시세는 약 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 1억 9천 4백만원을 인수해야 할 경우, 낙찰자가 부담해야 할 총액은 (입찰가 + 1억 9천 4백만원)이 됩니다.

* 만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 회수되지 못한다면, 낙찰자는 보증금만큼 손해를 보거나, 심지어 건물 가치보다 더 많은 금액을 지불하게 될 위험이 매우 큽니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 낙찰자가 부담할 총액이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

* 임차인 보증금 194,000,000원이 전액 회수된다는 보장이 없는 상황에서는, 부동산 자체의 시장 가치인 1억 4천만원~1억 5천만원을 상회하는 입찰은 매우 위험합니다.

* 보수적인 관점에서, 본 건의 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 임차인 보증금 인수 리스크를 감안한 투기적 성격의 입찰가이며, 실제 낙찰가 및 총 부담액은 별도로 면밀히 검토되어야 합니다.

* 중요: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 부동산 자체의 가치를 기준으로 하되, 인수되는 보증금으로 인한 위험을 고려한 권고안입니다. 실제 입찰 시에는 임차인의 보증금 회수 가능성, 배당표 예측 등을 최우선으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.