나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11918 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제13층 제1306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구청"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대
주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 내 제13층 제1306호로서,
(사용승인일 : 2022.03.30)

외벽 : 외장석재 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기설비, 기계식주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 인접도로 대비 등고평탄하며 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필 일단 남동측으로 광대한면의 포장도로와 접하며, 북서측으로 세로(가)의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로
(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06
-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축
과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257
m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한
허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.
~2026.8.25.),건축선(2019-04-03)임.
일련번호 2) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축
사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최
고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>,
도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축
법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자
: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 상세

서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제13층 제1306호

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 4.10㎡ (약 1.24평)

* 건물면적: 21.20㎡ (약 6.41평)

1.3. 건물 정보

* 용도: 오피스텔

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 내 제13층 제1306호

* 사용승인일: 2022년 03월 30일

1.4. 감정평가액

290,000,000원

1.5. 경매 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11918 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 2필 일단으로 인접 도로 대비 등고평탄하며 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 남동측으로 광대한면의 포장도로와 접하며, 북서측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당 (주택도시보증공사, 2024-08-20 접수)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (예외: 지상권은 없다고 명시되어 있음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조 (주택도시보증공사 보증)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 06월 17일

* 확정일자: 2022년 05월 17일

* 배당신고일자: 2024년 08월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (주식회사새한주택)

* 갑2: 소유권이전 (한윤덕, 2022-06-17)

* 을3: 주택임차권 (조현지, 2024-08-20, 말소)

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-09-03, 말소, 말소기준권리)

3.5. 특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

해당 물건이 위치한 화곡동 지역은 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함. 강서구청이 인근에 위치하여 관련 공공 및 행정 편의시설 이용이 용이함.

4.2. 오피스텔 시장 동향

건축물대장상 2022년 3월 30일에 사용승인된 신축 오피스텔이며, 총 125세대로 구성되어 있음. 화곡동 일대는 다양한 오피스텔이 분포되어 있으나, 본건과 같이 비교적 최근에 지어진 신축 오피스텔은 희소성이 있을 수 있음. 최근 실거래가 자료(2022년 7월)에 따르면, 르미엘 오피스텔의 17㎡ (약 5평) 단위 면적의 거래가가 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 수준이었음. 본건(21.20㎡)은 이보다 면적이 넓으므로 감정가 2억 9천만원은 이러한 시장 상황을 반영한 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용 가능함.

* 강서구청이 인근에 위치하여 공공기관 이용이 편리함.

5.2. 기타 생활 정보

* 건물 내 기본적인 난방, 위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차장 설비 등을 갖추었음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제약

* 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어, 외국인 등이 매수 시 별도 허가가 필요할 수 있음.

6.2. 기타 고려사항

* 건축물대장상 '업무시설(오피스텔), 근린생활시설'로 되어 있으나, 주거용으로 이용 중인 것으로 보임. 실제 이용 현황과 공부상의 용도가 일치하는지 확인 필요.

* 강서구 일대에 대한 전반적인 혐오시설(쓰레기 처리시설, 발전소 등) 집적 논의가 있으나, 본건 소재지 바로 인근에 특정 혐오시설이 명확히 확인되지는 않음. 다만, 지역 내 혐오시설 배치에 대한 주민들의 민감도는 존재할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2022년 준공) 오피스텔로, 강서구청 인근의 업무 및 주거 혼재 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 특히, HUG(주택도시보증공사)가 채권자인 강제경매 사건으로, 임차인의 대항력이 없고 특별매각조건에 따라 매수인이 보증금 관련 부담을 승계하지 않는다는 점이 권리관계상 큰 이점입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2022년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: HUG의 강제경매로 인해 임차인의 대항력이 없고, 매수인이 보증금 승계 부담이 없습니다 (인수 보증금 0원).

* 우수한 입지: 강서구청 인근으로 행정 및 편의시설 접근성이 양호하며, 향후 교통 호재(예정된 역 포함)가 있다면 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 구조적 장점: 21.20㎡ (약 6.41평)의 전용면적은 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 크기입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가는 290,000,000원입니다. 동일 건물인 '르미엘'의 2022년 7월 실거래가 자료에 따르면, 17㎡(약 5평) 단위 면적이 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 선에서 거래되었습니다. 본건은 21.20㎡(약 6.41평)로 면적이 더 넓으므로, 시세 상승 및 면적 증가분을 감안할 때 감정가는 현재 시세를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 주변 유사 오피스텔의 시세들도 2억 초중반에서 3억원 이상까지 다양하게 형성되어 있으나, 본건과 같이 신축이고 권리상 문제가 없는 경우 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

권리 분석상 인수되는 보증금이 없으며, 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가(290,000,000원)를 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 270,000,000원 ~ 280,000,000원

* 적극적 접근: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

단, 최근 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 건물의 실질적인 관리 상태 및 공실률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.