나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51896 [1] 서울특별시 은평구 구산동 205-5 이안빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세 세대주택, 단독주택, 상가 등이 혼재하는 주거지대로 인근에 상가, 학교, 공원 등 생활편익 시설이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 위치하고 근거리에 지 하철역(6호선 구산역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 중 2층 201호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 2001.05.16) 외 벽 : 드라이비트 마감 내 벽 : 미 상 바 닥 : 미 상 창 호 : PVC 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니)으로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건단지 남서측으로 노폭 약 8m 내외, 북서측으로 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26.~ 2026. 8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51896 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 205-5 이안빌라 2층201호

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 중 2층 201호 (사용승인일: 2001.05.16)

용도: 다세대주택

1.2. 면적 및 가격

토지면적: 25.85㎡ (약 7.82평)

건물면적: 54.92㎡ (약 16.61평)

감정가: 256,000,000원

1.3. 매각 정보

매각구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 상가 등이 혼재하는 주거지대로, 인근에 상가, 학교, 공원 등 생활편익시설이 소재하여 주거지로서 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다.

또한, 근거리에 지하철 6호선 구산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인근 지대 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

본건 단지는 남서측으로 노폭 약 8m 내외, 북서측으로 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청 문의 필요), 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m), 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 중점경관관리구역 (주요 산 주변), 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 우

보증금: 30,000,000원

차임: 150,000원

전입일자/사업자등록일자: 2025-06-19

확정일자: 2025-06-19

배당신고일자: 2025-11-04

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 30,000,000원은 본 경매 절차에서 낙찰자가 인수하지 않는 금액입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 을3 근저당권 (구산동새마을금고, 2021-07-19, 72,000,000원)

등기부상 권리 내역

* 갑1 소유권이전 (윤재환, 2001-06-02)

* 갑2 소유권이전 (김금순, 상속, 2023-02-20)

* 을3 근저당권 (구산동새마을금고, 2021-07-19, 72,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3 가압류 (한화저축은행, 2023-02-20, 160,824,874원) - 말소 대상

* 갑4 강제경매 (한화저축은행, 2025-09-08, 166,057,023원) - 본 경매개시결정, 말소 대상

* 갑5 압류 (은평구, 2026-04-03) - 말소 대상

등기부 채권 총액: 232,824,874원

3.3. 인수 권리 및 기타

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

낙찰자는 말소기준권리보다 선순위인 권리(해당 없음)를 인수하지 않습니다.

따라서, 말소기준권리인 을3 근저당권 외 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸됩니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

감정평가서 요약 요항표 상 공부와의 차이는 '없음'으로 기재되어 있습니다.

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 거래된 유사 물건 정보 분석 결과:

* 2013년식, 전용면적 24.74㎡, 5층 빌라 (리치빌)가 2026년 5월 8,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,176만원)

* 1991년식, 전용면적 37.02㎡, 1층 빌라 (금당빌라)가 2026년 5월 11,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,028만원)

4.2. 감정가와 시세 비교

본건 감정가는 256,000,000원이며, 이는 건물면적 54.92㎡ (약 16.61평) 기준 평당 약 1,541만원에 해당합니다.

최근 거래된 유사 물건들의 평당 거래가는 약 1,028만원 ~ 1,176만원 수준입니다.

감정가 대비 주변 시세는 상대적으로 높게 형성되어 있는 것으로 분석됩니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 물건 자체의 상태 또는 위치적 특수성 등이 반영되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

단지 북측 인근에 구산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 상가, 공원 등 다양한 생활편익시설이 소재하고 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

지하철 6호선 구산역을 비롯한 대중교통 이용이 용이하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

임차인 우 의 보증금 3,000만원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 경매 법원에서 배당 절차를 통해 우선 변제받거나, 낙찰자가 인수하지 않는다는 점을 명확히 해야 합니다. (제공된 자료상 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 해석됩니다.)

등기부상 채무 총액이 감정가에 근접하거나 초과하는 경우, 입찰 경쟁률이 낮아질 수 있으나, 본건은 감정가가 채무 총액보다 높게 책정되어 있습니다.

6.2. 법규 및 제한 리스크

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 (2026.8.25까지) 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있어, 해당 목적물 취득 시 관련 법규 준수 여부를 신중히 확인해야 합니다. (외국인 등 대상 허가구역으로, 일반적인 내국인 매수인에게는 직접적인 영향이 적을 수 있으나 관련 규정을 확인하는 것이 좋습니다.)

6.3. 기타 리스크 (혐오시설 등)

현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 혐오시설이나 심각한 악영향을 미칠 만한 특이사항은 발견되지 않았습니다. 인근 학교 및 주거 밀집 지역 특성상 쾌적한 환경이 유지될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2001년 준공되어 연식은 있으나, 주거지로서 기본적인 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 경매 절차 또한 명확합니다. 다만, 주변 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다. 토지거래허가구역 지정 만료 시점 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 은평구 내 위치하여 시세 하락 위험이 비교적 적습니다.

* 지하철역 (6호선 구산역) 및 버스 정류장 인접으로 우수한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 주변 학교, 상가, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 주거 환경입니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 명도 및 권리확보가 용이합니다.

* 토지/건물 일괄매각으로 토지 이용권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 시세 정보(2026년 5월 기준)에 따르면, 해당 지역의 다세대주택 거래가는 평당 약 1,028만원 ~ 1,176만원 수준입니다.

본건의 건물 면적 54.92㎡ (약 16.61평)에 이러한 시세율을 적용할 경우, 시장 가치는 약 181,000,000원 ~ 195,000,000원 범위로 추정됩니다.

하지만 감정가는 256,000,000원으로, 이는 시장 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 경매 특성상 감정가 이하로 낙찰될 가능성을 염두에 두어야 하며, 동시에 시세보다 현저히 낮은 가격으로 유찰될 경우 경쟁이 치열할 수 있습니다.

본건은 인수해야 할 보증금이 없는 점, 채무 총액 대비 감정가가 높은 점 등을 고려할 때, 안정적인 시장 가격과 감정가를 절충한 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

종합적인 시장 분석과 잠재적 가치를 고려하여, 본건의 예상 입찰가 는 210,000,000원 을 제시합니다.

이는 감정가의 약 82% 수준이며, 시장 시세의 상단과 감정가의 중간 지점을 고려한 가격으로, 경매 경쟁 상황에 따라 유연한 대응이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.