나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11737 [1] 서울특별시 구로구 고척동 134-130 조은팰리스 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "서울고척초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철(개봉역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2016.07.19) 외벽 : 외장석재 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

공부상 용도는 근린생활시설임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 인접도로 대비 사다리형의 완경사 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필 일단 북동측 및 남동측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 제3종 구역(다 지구)<공 항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법 >, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.)임. 일련번호 2) : 도시지역, 제2종일반주거지역( 7층이하), 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경 보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위 탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11737 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

감정가: 200,000,000원

작성일: 2026-04-21

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 134-130 조은팰리스 제2층 제202호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 25.28㎡ (약 7.65평)

토지지분: 25.28㎡ (약 7.65평)

건물면적: 42.32㎡ (약 12.80평)

건물지분: 42.32㎡ (약 12.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2016년 07월 19일

주요 용도: 제2종근린생활시설(사무소) 및 도시형생활주택(단지형다세대) - 16세대

주요 설비: 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설, 승강기 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동에 위치하며, 북동측 인근에 "서울고척초등학교"가 소재하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 거리에 지하철 개봉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 강지연 (2016-07-27)

* 전세권 설정: 최영란, 200,000,000원 (2021-04-15) - 말소기준권리 (말소 예정)

* 근저당권: 전윤순, 140,000,000원 (2021-12-15) - 말소 예정

* 임의경매 개시 결정: 최영란 (2025-09-08) - 말소 예정

등기부 채권 총액: 340,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-04-16

대항력: 없음

비고: 금액이 미상인 경우 주의 필요 문구를 포함한다. (본 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계 등이 미상임을 고려하여 추가 확인 필요)

* 임차인: 최

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-04-16

확정일자: 2021-04-16

배당신고일자: 2025-09-09

대항력: 있음

비고: 선순위 전세권자이며, 보증금 200,000,000원에 대해 대항력이 있는 임차인으로 판단됩니다. 다만, 등기부 상 해당 전세권은 말소 예정으로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 하는 보증금은 없는 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원). 그럼에도 불구하고, 대항력 유무 및 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

3.3. 말소 기준 권리

말소기준권리는 을1 전세권설정 (2021-04-15, 최영란)이며, 이보다 늦은 모든 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 지역

본 건물은 공부상 용도가 근린생활시설이며, 건축물대장 상 제2종근린생활시설(사무소) 및 도시형생활주택(단지형다세대)으로 사용 중인 복합 건물입니다. 주위 지역은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

4.2. 잠재적 가치

소규모 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 활용되고 있어, 지역 내 다양한 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 서울고척초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

지하철 개봉역 및 다수의 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상권에 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 관계

임차인 최 씨는 대항력이 있으며, 등기부 상 전세권은 말소 예정으로 기재되어 있으나, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있어 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 경매 절차상 말소될 권리이나, 실제 인수 여부는 낙찰 후 법적 해석에 따라 달라질 수 있으므로, 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.2. 기타 제한 사항

* 토지이용계획 상 '제2종일반주거지역(7층 이하)'으로 지정되어 있어 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* '공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률'에 따른 '제3종 구역(다 지구)'에 해당하여 소음 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* '장애물제한표면구역(진입표면)'에 해당하여 항공기 운항 안전을 위한 건축물 높이 제한 등의 규제를 받을 수 있습니다.

* '대공방어 협조구역'에 해당하며, 위탁고도:해발165m(육군수도방위사령부 관할)로 건축 시 군 관련 협의 및 허가가 필요할 수 있습니다.

* '교육환경보호구역'으로 지정되어 있어, 남부교육청에 확인이 필요합니다.

* '과밀억제권역'에 해당합니다.

* '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며(2025.8.26.~2026.8.25. 지정), 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 임대 관계 등 미상인 점도 추가 확인이 필요한 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 고척동에 위치한 근린상가 및 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 주변 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 2억원이며, 토지 및 건물 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

권리 분석상 말소기준권리인 전세권보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이나, 대항력 있는 임차인 최 씨의 권리 관계가 불명확하여 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항소음대책지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 다수의 공법상 제한이 존재하므로, 물건의 활용 및 개발 시 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 구로구 내 위치하여 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 지하철 개봉역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 복합적인 활용이 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인 문제만 명확히 해결된다면, 비교적 낮은 감정가에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 200,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 0원으로 파악되므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 상술한 잠재적 리스크(임차인 권리, 공법상 제한 등)와 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 본 물건의 경우 특수 권리 분석이 선행되어야 하므로, 추가적인 조사 및 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 후에 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.