나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12009 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제13층 제1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 수도권 지하철 1호선 "독산역" 북측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 수도권 지하철 1호선 "독산역" 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제13층 제1305호로서, (사용승인일 : 2021.06.04.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 8m, 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 중로1류(폭 20m~25m) (2024-06-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 일련번호 2 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m) (2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12009 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제13층 제1305호

용도: 오피스텔

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 296,000,000원

토지면적: 10.96㎡ (약 3.32평)

토지지분: 10.959999999999999㎡ (약 3.32평)

건물면적: 27.18㎡ (약 8.22평)

건물지분: 27.18㎡ (약 8.22평)

1.3. 매각대상 및 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 수도권 지하철 1호선 "독산역" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 수도권 지하철 1호선 "독산역"과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12009)으로, 이는 등기부채권 총액 304,000,000원과 관련이 있습니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인하여 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리(저당권, 근저당권, 임차권 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 '을3' 권리로 등재된 진희권의 주택임차권은 말소로 표기되어 있습니다.

3.3. 임차인 분석

3.3. 1. 임차인 고미정

구분: 임차인

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-02

대항력: 있음

비고: 임차인의 대항력이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 전입일자가 경매 사건 접수(2025타경) 이후로 기재되어 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

3.3. 2. 임차인 주택도시보증공사(진희권)

구분: 임차인 (주택임차권 등기)

보증금: 304,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-11

확정일자: 2022-02-28

배당신고일자: 2024-04-01

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권이 말소로 표기되어 있으나, '주의사항' 및 '특이사항'에 명시된 바와 같이, HUG 인수조건 변경 및 매각으로 인해 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 독산역이 위치하고 있으며, 해당 지역은 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

제공된 오피스텔 매매/임대 정보가 없어 정확한 시세 분석은 제한적입니다. 본 물건의 감정가(296,000,000원)와 주변의 오피스텔 공급 및 수요 현황을 종합적으로 고려하여 시세 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 미림에이클래스

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8번지 (도로명주소: 서울특별시 금천구 두산로3길 17)

사용승인일: 2021년 06월 04일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

건축 규모: 지하 1층, 지상 13층 (본건 13층)

전유부분 면적: 27.18㎡ (약 8.22평)

공용부분 면적 (토지지분): 10.96㎡ (약 3.32평)

총 세대수: 144호 (총괄표제부 기준)

엘리베이터: 1대 (승강기)

5.2. 주변 편의시설

독산역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

등기부상 임차권이 말소 처리되었으나, '주의사항'에 명시된 '배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'은 매수인에게 잠재적인 책임이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

- 임차인 고미정: 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있고, 전입일자가 경매 사건 접수일자 이후로 기재된 점은 매우 이례적이며, 임차인으로서의 실제 권리관계 및 효력에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

- 임차인 진희권/주택도시보증공사: 등기부상 말소된 임차권이지만, '주의사항'에 명시된 조건으로 인해 매수인이 배당 잔액에 대한 책임을 질 가능성이 있습니다. HUG 인수 조건 변경 또한 복잡성을 더하는 요소입니다.

6.3. 건축물/물리적 리스크

본 건은 공부상 '오피스텔(업무시설)'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중이라는 점은 향후 건축물 용도 관련 이슈 발생 시 고려해야 할 부분입니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역은 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 지역이나, 일부 공장 지대가 포함되어 있어 소음, 분진 등 환경적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)이며 독산역 역세권에 위치하는 오피스텔이라는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 고미정의 특이사항과 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권의 복잡한 인수 조건은 상당한 리스크 요인으로 작용합니다. 특히, 임차인 고미정의 경우 보증금 0원 및 전입일자 관련 사항은 경매 진행 시 반드시 확인하고 명확히 정리해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 독산역 역세권 위치, 교통 편리

* 업무시설(오피스텔) 용도로의 활용 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 296,000,000원을 기준으로, 임차인 관련 리스크 및 기타 제반사항을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이고, 등기부상 임차권이 말소 예정이나 '주의사항'에 따른 조건부 매각이라는 점을 감안할 때, 감정가 대비 약 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

현 시세 정보 부족으로 인한 불확실성을 감안하여, 본건 감정가 296,000,000원을 기준으로 보수적으로 85% 수준인 약 251,600,000원을 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 상세 조사 결과에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.