나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11562 [1] 서울특별시 구로구 오류동 135-77 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류동역(지하철 1호선)' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선 '오류동역'이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호1 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. - 기호2 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 나지임.

인접 도로상태

- 기호1 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장로도와 접하고 있음. - 기호2 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호2 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+ 옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 '구로구 오류동 135-33번지 일원 역세권 주택 및 공공임대주택 지구단위계획구역(서 울특별시고시 제2023-330호, 2023.08.03)' 내의 토지인바 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브위기와지붕 지하 1층, 지상 2층 건물로서, 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 몰탈위 벽지 붙임 마감 등, 바닥: 장판 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

일반건축물대장상 지하 1층 ~ 지상 2층 공히 주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 제시외건물 ㉠ ~ ㉥이 소재하는바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람(후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조).

공부와의 차이

본건 기호(가)의 공부상 지하 1층 부분은 실지조사 당시 내외부관찰로 확인이 곤란한 확인불능 상태인바 경매 참여시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 기호(가) 중 '통칭101호'를 제외한 일부의 내부구조 및 이용상황은 이해관계인의 비 협조 및 폐문 등으로 인해 확인하지 못하였으며, 본건 기호(가)는 사용승인일로부터 상당기 간 경과한 일반건축물로서 건축물 현황도면의 징구가 불가능하여 내부구조 및 이용상황 등은 실지조사 당시 내외부관찰 및 탐문조사 등으로 확인하였으며, 건물개황도는 실측 등에 의거 하여 개략적으로 표기하였는바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호(가)는 도시가스가 철거되어 있는 상태인바 추후 경매 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호(가) 중 '통칭101호'는 누수로 인해 천장이 일부 훼손된 상태인바 추후 경매 진 행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물개요

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 135-77

건물 유형: 단독주택

건축 연도: 1977년 (사용승인일 기준)

총 토지 면적: 106.00㎡ (약 32.07평)

총 건물 면적: 96.53㎡ (약 29.20평)

1.2. 토지 정보

토지 면적: 106.00㎡ (약 32.07평)

토지 이용 현황: 주거용 건부지 및 나지로 이용 중

토지 형상: 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형

인접 도로: 북측 약 4m 내외 포장도로 접함

1.3. 건물 정보

건물 면적: 96.53㎡ (약 29.20평)

건물 구조: 연와조 스라브위기와지붕 지하 1층, 지상 2층

주요 마감: 외벽 벽돌쌓기, 내벽 몰탈위 벽지, 바닥 장판, 창호 새시

내부 이용 상태: 지하 1층, 지상 1-2층 모두 주택으로 이용 중

설비 내역: 기본 위생, 급배수, 전기난방 설비 구비

제시외 건물: 콘크리트계단, 창고, 보일러실, 주택 등 약 22.40㎡ 포함하여 일괄매각

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 860,728,320 원

토지 면적: 106.00㎡

건물 면적: 96.53㎡

1.5. 경매 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11562 (1)

채권자: 엠OOOOOOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ‘오류동역(지하철 1호선)’ 남측 인근에 위치함.

주변은 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장과 지하철 1호선 ‘오류동역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 도로 상태

토지(기호1)는 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지(기호2)는 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리: 2021-12-31 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을9)

매각으로 인해 말소되는 권리: 근저당권, 가압류(근로복지공단), 압류(잠실세무서장, 광진구, 강동구, 구로구), 근저당권부채권근질권설정(느티나무제이차유한회사), 임의경매(엠씨아이대부)

등기부채권 총액 (토지 기준): 1,411,500,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

말소기준권리: 2021-12-31 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을9)

매각으로 인해 말소되는 권리: 근저당권, 압류(잠실세무서장, 국민건강보험공단, 강동구, 광진구), 주택임차권(중국인), 근저당권부채권근질권설정(느티나무제이차유한회사), 임의경매(엠씨아이대부)

등기부채권 총액 (건물 기준): 1,402,000,000원

특이사항: 건물 등기부 상 '중국인'의 주택임차권(10,000,000원)이 말소 예정으로 기재되어 있음.

3.3. 임차인 현황

* HONGDELONG (H )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-01

대항력: 없음

* HONGYEEN (H )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-01

대항력: 없음

* HONGYEJUN (H )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-01

대항력: 없음

* LIZAIRI (L )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-08

대항력: 없음

* 김태호 (김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-11

대항력: 없음

* 박종부 (박 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-20

대항력: 없음

* 중국인이연연 (중 )

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2023-05-01

확정일자: 2023-05-01

배당신고일자: 2025-07-18

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항 (유치권 등)

유치권: 부동산 벽면에 유치권 행사 현수막이 부착되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 낙찰 후 추가적인 법적 검토 또는 부담이 발생할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보는 다세대주택으로, 본건 단독주택과는 주거 형태가 다름.

- 한보빌라(가,나) (156-39): 2026년 3월, 1900만원 (36.44㎡) -> 약 521,377원/㎡

- 보네르캐슬 (289-3): 2026년 3월, 2850만원 (46.41㎡) -> 약 613,898원/㎡

- 엘지베스트빌 (13-178): 2026년 7월, 2500만원 (74.43㎡) -> 약 335,870원/㎡

상기 다세대 주택들의 시세는 단독주택인 본건의 가치와 직접 비교하기 어려우나, 오류동 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음. 본건의 감정가는 8.6억 원 수준으로, 토지 면적(106㎡)을 고려할 때 단독주택으로서의 가치가 반영된 것으로 판단됨.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 최근 전월세 정보는 매매 정보와 동일한 다세대 주택 사례로, 본건과는 직접적인 비교가 어려움.

4.3. 시세 종합 및 예상가 산정

본건은 단독주택으로, 토지 가치가 중요함. 제공된 인근 다세대 주택의 매매가는 단독주택과의 직접 비교가 어렵고, 본건의 감정가(8.6억 원)와 큰 차이를 보임. 감정가는 부동산의 시장 가치를 종합적으로 평가한 결과로, 이를 기준으로 잠재적 투자 가치를 평가함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

다양한 근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 주변 교육시설

구체적인 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역의 편의성을 갖추고 있을 것으로 예상됨.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지도 검색 결과, 본건(서울특별시 구로구 오류동 135-77) 인근에 특별히 확인된 혐오시설은 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

- 유치권: 성립 여부가 불분명한 유치권이 존재하여 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 또는 인수 부담이 발생할 수 있음.

- 지하 1층 확인 불가: 공부상 지하 1층 부분이 실제 조사 시 확인이 곤란한 상태로, 내부 이용 현황 및 잠재적 문제점 파악이 어려움.

6.2. 물리적 리스크

- 도시가스 철거: 건물 내 도시가스가 철거된 상태로, 난방 및 취사 설비의 재설치 및 관련 비용 발생이 예상됨.

- 누수 피해: 건물 내부(통칭 101호) 천장 일부가 누수로 인해 훼손된 상태로, 이에 대한 수리 비용이 발생할 수 있음.

- 건물 노후: 1977년 사용승인된 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 보강 필요성이 있을 수 있음.

6.3. 기타 리스크

- 높은 채무 총액: 토지 및 건물 등기부 상 채무 총액이 약 14억 원에 달하여, 부동산의 담보 가치 대비 채무 부담이 매우 높은 상태임.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치한 단독주택으로 역세권의 장점을 지니고 있으나, 성립 여부가 불분명한 유치권, 지하 1층 확인 불가, 도시가스 철거, 누수 피해 등 다수의 법적, 물리적 리스크를 내포하고 있음. 또한, 건물 노후화 문제도 고려해야 함. 이러한 위험 요소를 면밀히 분석하고, 명확한 해결 방안을 강구한 후에 신중하게 접근해야 함.

8. 투자 포인트

- 오류동역 역세권에 위치한 단독주택으로 희소성 보유.

- 제시외 건물을 포함한 일괄 매각으로 추가적인 공간 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 860,728,320 원

상기 물건의 여러 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함. 유치권의 성립 여부, 지하층의 실제 상태, 건물 수리 비용 등을 감안하여 감정가의 75%~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있음.

예상 입찰가: 690,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.