나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11168 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-20 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""서울신흥초등학교"" 북동측 인근에 위치함.
본건 주변은 다세대, 다가구주택 등 밀집한 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며,
지선버스 등이 정차하는 버스정류장이 도보 7분 내외거리에 위치하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2003.12.05 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 4층 건물로,

외벽: 석재 붙임 등,
내벽: 몰탈 위 벽지 등,
바닥: 데코타일, 타일 등,
천장: 석고보드 위 벽지 등,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실1, 거실, 주방 등)으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 개별난방(도시가스) 설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 완경사지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로(약 4m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(제한기간: 2022.9.15.~2024.9.14./2024.9.15.~2025.9.14.)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31.~2024.8.30./2024.8.31.~2025.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18.~2025.8.30./2025.8.31.~2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: 본건은 주택정비형 공공재개발사업(시흥4구역) 구역 내 부동산임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경11168 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 시흥동 3-20 제1층 제101호 (신축 주소: 서울특별시 금천구 독산로50마길 39-7)

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 건물 사용승인일

2003년 12월 5일

1.5. 감정가

240,000,000원

1.6. 면적

토지 면적: 34.92㎡ (약 10.56평)

토지 지분: 34.921㎡ (약 10.56평)

건물 면적: 58.94㎡ (약 17.83평)

건물 지분: 58.94㎡ (약 17.83평)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 특이사항

재개발구역 (주택정비형 공공재개발사업(시흥4구역) 구역 내 부동산)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, "서울신흥초등학교" 북동측 인근 주택지대에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대, 다가구주택 등이 밀집한 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 지선버스 등이 정차하는 버스정류장이 도보 7분 내외 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 약 4미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 건물 구조

2003년 12월 5일에 사용승인된 철근콘크리트 구조 4층 건물로, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지, 바닥은 데코타일 및 타일, 천장은 벽지, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 3월 19일에 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을9, 165,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 주요 등기사항

* 갑3: 송시업 소유권이전 (2018.05.28)

* 을9: 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (2024.03.19, 165,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 노순옥 소유권이전 (상속) (2025.08.27)

* 갑5: 한국스탠다드차타드은행 임의경매개시결정 (2025.09.08, 154,007,763원) - 본 경매 사건

3.4. 등기부채권 총액

165,000,000원 (을9 근저당권 기준)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 다세대주택으로, 주변은 주택가가 밀집한 지역입니다.

4.2. 주변 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면 다음과 같습니다.

* "하이빌" 다세대 (2008년식, 55.02㎡, 4층): 2026년 5월 7일 330,000,000원에 직거래.

* "현대빌라" 연립 (1989년식, 39.48㎡, 1층): 2026년 5월 6일 440,000,000원에 중개거래.

* "원형아트빌" 연립 (2002년식, 55.19㎡, 3층): 2026년 5월 1일 280,000,000원에 중개거래.

4.3. 본건 건물 정보 (건축물표제부)

* 신주소: 서울특별시 금천구 독산로50마길 39-7 (시흥동)

* 주 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 총 건물 면적: 469.82㎡

* 대지 면적: 218㎡

* 건축 면적: 130.36㎡

* 총 세대수: 7세대

* 건축 준공일: 2003년 12월 5일

4.4. 본건 전유부 정보

* 호수: 101호 (1층)

* 전용 면적: 58.94㎡

* 대지권: 34.921㎡

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

서울신흥초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주택가 형성으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 편의시설

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역

본건은 시흥4구역 주택정비형 공공재개발사업 구역 내에 위치하고 있습니다. 재개발 사업 진행 시 가치 변동 가능성이 있으나, 사업의 구체적인 진행 상황 및 완료 시점은 불확실합니다.

6.2. 공법상 제한

* 건축허가·착공제한지역: 여러 차례 지정 이력이 있어 건축 관련 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 대상 지정 기간이 존재합니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법: 대공방어협조구역으로 지정되어 있습니다.

* 공항시설법: 장애물제한표면구역에 해당됩니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 재개발구역 내 다세대주택으로, 재개발 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다. 그러나 재개발 구역 특유의 불확실성, 다수의 공법상 제한 사항, 그리고 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 반드시 면밀히 검토해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 사업 진행에 따른 시세 상승 기대: 시흥4구역 재개발 사업이 원활히 추진될 경우 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 입지적 장점: 서울 내 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 및 주변 시세를 비교 분석했을 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 최근 매매 사례를 보면, 유사한 면적의 다세대주택(하이빌, 55.02㎡)은 2026년 5월 3.3억원에 거래되었습니다. 본건 건물 면적(58.94㎡)은 이에 준하는 가치를 가질 것으로 보입니다. 감정가(2.4억원)는 주변 시세 대비 낮은 편이며, 재개발 구역임을 감안할 때 향후 가치 상승 여력을 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

재개발 사업 초기 단계의 불확실성과 현재의 시세, 그리고 감정가를 종합적으로 고려할 때, 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이 예상가는 향후 현장 방문 및 추가적인 정보 확인 후 조정될 수 있습니다.

9.3. 주변 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등 법적인 제한 사항이 존재합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.