나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11908 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제104동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층건 내 2층 201호로서
외벽: 외장석재붙임, 스톤코트 등
내벽: 벽지 및 내장 타일 마감 등
창호: 샷시창호.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 8미터 내외, 서측으로 약 6미터 내외, 북측으로 약 5미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11908 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제104동 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 317,000,000원

토지면적: 19.78㎡ (약 5.98평)

토지지분: 19.7848㎡ (약 5.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.98㎡ (약 10.89평)

건물지분: 35.98㎡ (약 10.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 용도: 도시형생활주택(단지형 다세대), 근린생활시설

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측 약 8미터, 서측 약 6미터, 북측 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 혐오시설 유무: 본건 소재지 주변에 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주변 지역은 일반적인 주거 및 상업 시설이 혼재된 구역입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (윤송원, 2021.12.06.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지이용계획 및 제한상태: 상기 기재된 토지이용계획 및 제한사항은 권리 소멸 여부와 직접적인 관련은 없으나, 향후 건물 이용 및 신축 등에 제한이 될 수 있습니다.

* 물건명세서상 기재된 내용에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-25

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이태진)

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-09-26

확정일자: 2019-08-23

배당신고일자: 2023-09-18

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소 조건 매각. HUG 인수조건 변경으로 인해 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 현황 및 물건명세서상의 인수 조건에 근거)

* 등기부요약:

* 갑1: 소유권보존 (백상봉 외 1명, 2018-11-28)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (강형자, 2019-11-05, 매매)

* 을3: 근저당권 (윤송원, 2021-12-06, 말소기준권리)

* 을4: 주택임차권 (이태진, 2019-09-26, 295,000,000원, 말소)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-09-09, 295,000,000원, 말소)

* 갑6: 압류 (고양세무서장, 2026-01-15, 말소)

* 등기부채권 총액: 355,000,000원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 공존하고 있습니다. 특히, 소규모 공동주택과 단독주택이 밀집해 있으며, 인근에 시장이 소재하여 지역 주민들을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 최근 매매 정보에 따르면, 인근의 'M펠리체(830-5)' 건물 내 유사 면적의 다세대 주택이 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 317,000,000원과 비교했을 때, 현재 시장 가격이 감정가 수준 또는 그 이하로 형성될 가능성을 시사합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철역(예: 까치산역, 발산역 등) 및 다수의 버스 노선이 운행하는 지역으로 대중교통 접근성이 양호합니다. 차량 이용 시 올림픽대로, 강변북로 등으로의 접근도 비교적 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 재래시장, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리한 지역입니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경도 무난한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 승계 포기 조건: 본건은 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 및 임차인(이태진)의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 미회수 보증금에 대한 책임을 지지 않음을 의미하지만, 해당 조건이 명확히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 공항 관련 보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 여러 공법상 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 최근 2년간 잦은 권리 변동: 등기부상 소유권 이전, 근저당, 강제경매, 압류 등 권리 관계가 비교적 최근(2021년~2026년)에 집중적으로 발생하여 권리 분석에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 형성되어 있으며 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인의 권리 포기 조건으로 매각됨에 따라, 임차인 관련 인수 부담은 없다고 판단됩니다. 그러나 다수의 권리 관계 변동이 있었고, 공법상 토지 이용 제한이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 최근 유사 건물의 매매 사례를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 양호한 주거 환경 및 교통망: 강서구 화곡동의 편리한 교통망과 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖춰진 입지입니다.

* 임차인 인수 부담 최소화: HUG 조건 변경 및 임차인의 청구권 포기 조건으로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차 보증금 관련 리스크가 제거되었습니다.

* 비교적 최신 건축물: 2018년에 건축된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 시장 가격 대비 잠재적 가치: 최근 인근 유사 건물의 매매 사례(30,000만원)와 감정가(31,700만원)를 고려할 때, 경매를 통해 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 여지가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 인근 'M펠리체(830-5)' 건물의 2018년식, 37.05㎡ 면적 매물이 2026년 5월 30,000만원에 거래된 사례를 기준으로, 본건(35.98㎡)의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. 이를 평당 약 810만원으로 산정 시, 본건의 건물 가치는 약 29,144만원으로 추정됩니다.

감정가 31,700만원 및 최근 거래 사례 30,000만원을 종합적으로 고려하고, 임차인 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 28,000만원에서 30,000만원 사이에서 전략적으로 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 낙찰 후 예상되는 추가 비용(취득세, 법무비, 명도비 등)과 희망 수익률을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

참고:

서울특별시 강서구 화곡동 830-5 건축물 현황 (제공된 JSON 데이터 및 일반 정보 기반)

Google Maps, Naver Maps 등 지도 서비스 검색 결과 (주변 시설 및 지역 정보 확인)

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감정평가서 요약 - 토지이용계획 및 제한상태 부분 (제공된 텍스트 기반)

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